LANDESGRUNDVERKEHRSKOMMISSION
BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 11. Dezember 2007, Agrar20-20-2-2007, die auf Grund des Kaufvertrages vom 11. Mai 2007, vorgesehene Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ. 1xx Grundstück Nr. 1195/1 sowie Teil 4 aus 1195/2 und EZ. xx8 Grundstück 1061/2 im Gesamtausmaß von 1.726 m² des Grundbuches 00000 O. durch die Stadtgemeinde S. an Herrn R. A. grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt.
Dagegen richtet sich die Berufung des Herrn R. A..
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Der Berufung wird F o l g e g e g e b e n und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die mit Kaufvertrag vom 3./11. Mai 2007, vorgesehene Übertragung des Eigentumsrechts an dem Grundstück Nr. 1195/1 Wald im Ausmaß von 1.474 m², dem Trennstück Nr. 4 im Ausmaß von 152 m² aus dem Grundstück 1195/2 Wald der EZ. 1xx GB. 00000 O. und dem Grundstück Nr. 1061/2 LN im Ausmaß von 100 m² der KG. O., EZ. xx8 GB. 00000 S., somit zusammen 1.726 m² durch die Stadtgemeinde S. an Herrn R. A. mit der Auflage genehmigt wird, dass Herr R. A. die verfahrensgegenständlichen Grundstücke ordnungsgemäß selbst zu bewirtschaften hat und binnen zwei Jahren einen Forstfacharbeitervorbereitungskurs zu absolvieren hat.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
Herr R. A. hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 55 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.
Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 11. Dezember 2007, Agrar20-20-2-2007, die mit Kaufvertrag vom 11. Mai 2007 vorgesehene Übertragung des Eigentumsrechts an den verfahrensgegenständlichen Grundstücken durch die Stadtgemeinde S. an Herrn R. A. im Wesentlichen mit der Begründung nicht genehmigt, dass es sich beim Grundstück Nr. 1061/2 um ein landwirtschaftlich genutztes Grundstück und bei den Grundstücken Nr. 1195/1 und 1195/2 um Waldgrundstücke handelt. Die Gemeinde O. habe zum Rechtsgeschäft Bedenken geäußert, dass der Rechtserwerber keinen landwirtschaftlichen Betrieb besitze und die Grundstücke der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen würden. Außerdem hätten landwirtschaftliche Betriebe im Nahbereich der zur Veräußerung anstehenden Grundstücke ihr Kaufinteresse bekundet. Im Falle einer Bewilligung würden die Grundstücke ohne jegliche Begründung der land- und forstwirtschaftlichen Nutzung entzogen. Der Erwerber verfügt nämlich weder über eine entsprechende land- und forstwirtschaftliche Ausbildung noch über land- oder forstwirtschaftliche Berufserfahrung. Es soll somit verhindert werden, dass neuerlich land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke der widmungsgemäßen Nutzung durch einen Nichtlandwirt entzogen werden, wenn Kaufinteresse von Landwirten vorhanden ist.
Gegen diese Entscheidung richtet sich neuerlich die Berufung des Herrn R. A., mit welcher die Bewilligung der Eigentumsübertragung beantragt wird.
Die Landesgrundverkehrskommission hat das Ermittlungsverfahren durch Beischaffung des Kaufvertrages, verschiedene Äußerungen der Verfahrensparteien, Auszug aus DORIS-Online Landkarte, verschiedene Fotos, Befund und Gutachten der Bezirkshauptmannschaft N. vom 21.4.2008 sowie Vernehmung des Bürgermeisters der Gemeinde O. Herrn R. N., Amtsleiter Herrn A. B. als Vertreter der Stadtgemeinde S., Herrn R. A. jun. und Herrn R. A. sen. in der Verhandlung am 28. Mai 2008 ergänzt.
Danach kann hinsichtlich der Grundstücke ergänzend festgestellt werden:
Bei den Grundstücken Nr. 1195/1 und Nr. 1195/2 der KG. O. handelt es sich um einen Böschungsbereich sowie eine Verebnung entlang eines Gerinnes. Die Verebnung ist stark vernässt. Auf der gesamten Fläche befinden sich Wurzelstöcke des ehemaligen Baumbestandes. Die Fällung dürfte in den letzten fünf bis zehn Jahren erfolgt sein. Es findet sich auf den Grundstücken folgende Bestockung:
Der nördliche Bereich des Grundstückes Nr. 1195/1 bis in etwa der Mitte des Grundstückes ist mit einem Bachuferbegleitgehölz, bestehend aus Bergahorn, Esche und Hasel mit einem vorübergehenden Anteil an Holunder als Rest einer Schlagvegetation, voll bestockt. Die Wuchshöhe der genannten Baumarten beträgt rund vier bis fünf Meter. Darunter befinden sich vorhandene Wurzelstöcke von Fichten und diverse Laubbäumen. Der exakte Fällungszeitraum lässt sich auf Grund des Zustandes der Wurzelstöcke nicht mehr mit Sicherheit datierten. Nach Süden hin fortgesetzt, befinden sich auf Grundstück Nr. 1195/1 wie auch auf der Teilfläche aus Parzelle 1195/2 einige Eschen und Schwarzerlen, Stockausschläge sowie einzelne Haselsträucher. Dazwischen sind im Bewuchs Stummel aufgewachsener Erlen und Eschen mit Durchmesser von ca. 2 cm erkennbar. Auf der gesamten Fläche befinden sich noch Haufen von Rückschnittmaßnahmen stammende Reisighaufen. Der Schnitt der Stockausschläge dürfte vor cirka zwei bis drei Jahren erfolgt sein.
Ein Böschungsbereich im Ausmaß von ca. 15 mal 5 Meter gegenüber dem südöstlichen Eck der Baufläche 152 auf Grundstück Nr. 1199 KG. O. ist mit Aushub und Humus überschüttet und teilweise bereits mit krautigen Pflanzen bewachsen. Ein forstlicher Bewuchs ist in diesem Bereich nicht feststellbar. Am Fuß des Schüttungsbereiches befinden sich Wurzelstöcke alter Fichten. Das Alter der Wurzelstöcke ist jedoch nicht mehr feststellbar. Auf Trennstück 4 aus Parzelle 1195/2 sowie mit südlichen Bereich von Grundstück Nr. 1195/1 sind alte Quellfassungsschächte vorhanden.
Die Bezirkshauptmannschaft N., Abteilung Forst, kommt daher in rechtlicher Hinsicht zum Schluss, dass es sich bei den angeführten Grundstücken um Waldgrundstücke handelt. Auf Grund der Verjüngungsreihe und dem Zeitraum der Schlägerungen ging die Waldfunktion in den vergangenen zehn Jahren nicht verloren. Zum Pflegezustand wurde festgehalten, dass die genannten Waldflächen scheinbar in Form eines Niederwaldbetriebes bewirtschaftet werden. Demzufolge sind sie mit einem äußerst geringen waldbaulichen Pflegeaufwand behaftet (Befund und Gutachten BH N., Abteilung Forst).
Diese Feststellungen stehen auch in Übereinstimmung mit den vorliegenden Fotos und auch Orthofotos aus denen die Befundaufnahme und die gutachterlichen Schlussfolgerungen der Bezirkshauptmannschaft N. klar nachvollziehbar sind.
Es handelt sich daher in rechtlicher Hinsicht um land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, die als solche auch gewidmet sind, sodass die Bestimmungen des § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 auf die vorliegende rechtsgeschäftliche Eigentumsübertragung unter Lebenden anzuwenden sind.
Es muss nicht verschwiegen bleiben, dass sich die Landesgrundverkehrskommission sehr bemüht hat, eine Einigung in der Weise zu erzielen, dass die sehr kleinflächigen Grundstücksteile von aktiven Land- und Forstwirten die in direkter Nachbarschaft liegen, zur Aufstockung ihrer Betriebe erworben werden sollten, weil damit von vornherein an einer vernünftigen ordnungsgemäßen Bewirtschaftung kein Zweifel bestehen kann. Eine solche Einigung konnte allerdings nicht erzielt werden.
Es ist somit der vorliegende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht dahin zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Bewilligung des Eigentumsüberganges an den Rechtserwerber gegeben sind, sodass bejahendenfalls, das Rechtsgeschäft auch zu bewilligen ist.
Vorweg ist weiters zu erwähnen, dass durch das vorliegende Rechtsgeschäft diese kleinen land- und forstwirtschaftlichen Flächen nicht aus einem Bestand herausgelöst werden, sondern bisher schon die Stadtgemeinde S. Eigentümerin und Nutzerin dieser land- und forstwirtschaftlichen Flächen war.
Nach der bestehenden Rechtslage insbesondere der Verfassungsrechtslage steht es den Grundverkehrsbehörden keineswegs zu, unter verschiedenen Bewerbern den aus ihrer Sicht günstigsten Erwerber auszuwählen und andere Erwerber oder Interessenten vom Rechtsgeschäft auszuschließen. Die Behörde hat vielmehr zu prüfen, ob ein konkreter Erwerber auf Grund eines Rechtstitels die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt und bejahendenfalls die Eigentumsübertragung zu bewilligen, auch wenn andere Interessenten aus land- und forstwirtschaftlicher Sicht oder aus Sicht der Strukturpolitik viel besser geeignet wären, diese Grundstücke allenfalls zu erwerben.
Es ist daher die Frage der ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber Herrn R. A. zu prüfen, welcher stets überzeugend vorgebracht hat, dass er großes Interesse am Erwerb dieser Grundstücke habe und auch an einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung sehr interessiert sei. Aus dem Gutachten der Forstabteilung der Bezirkshauptmannschaft N. ergibt sich, dass bei Bewirtschaftung eines Niederwald-betriebes ein geringer waldbaulicher Pflegeaufwand erforderlich ist, der dem Erwerber Herrn R. A. auch durchaus zuzumuten ist. Dies umso mehr als er sich auch bereit erklärt hat, innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren einen Forstfacharbeitervorbereitungskurs zu absolvieren, um entsprechende Kenntnisse für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der zu erwerbenden Flächen zu gewinnen.
Damit ist aber hinlänglich sichergestellt, dass mit Recht anzunehmen ist, der Erwerber Herr R. A. werde die verfahrensgegenständlichen Grundstücke in Form eines land- und forstwirtschaftlichen Kleinbetriebes durchaus ordnungsgemäß bewirtschaften und er wird auch die entsprechenden Kenntnisse hiefür innerhalb eines Zeitraumes von zwei Jahren erbringen. Damit sind aber die im § 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. aufgestellten Genehmigungskriterien zur Gänze erfüllt, sodass kein Raum bleibt, der vorgesehenen Eigentumsübertragung die grundverkehrsbehördliche Genehmigung zu versagen. Dies auch dann, wenn auch andere Interessenten diese Grundstücke erwerben wollen und bei einigen durchaus günstige Arrondierungseffekte somit strukturpolitisch sinnvolle Vorgänge damit hätten verbunden werden können. Darauf darf aber auf Grund der bestehenden Rechtslage nicht eingegangen werden.
Somit ist im Ergebnis davon auszugehen, dass der Rechtserwerber Herr R. A. ein ordnungsgemäßer Land- und Forstwirt werden wird, womit er auch die Genehmigungsvoraussetzungen erfüllt hat.
Der Berufung ist somit wie im Spruch ersichtlich Folge zu geben.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 220 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
