Landesgrundverkehrskommission
beim Amt der Oö. Landesregierung
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 13. Juli 2012, Agrar20-14-1-2012, die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x3, Grundstück Nr. 731/1 und Grundstück Nr. 732 im Gesamtausmaß von 6.580 m² des Grundbuches 00000 M., durch Frau S. B. an Herrn Mag. K. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 29. März 2012 genehmigt.
Dagegen richtet sich die Berufung der Landwirtschaftskammer Oberösterreich, vertreten durch Herrn Präsident ÖR Ing. Franz Reisecker, Auf der Gugl 3, 4021 Linz.
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Der Berufung wird F o l g e gegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Eigentumsrechtes an der Liegenschaft EZ. x3, Grundstück 731/1 LN und Grundstück 732 LN im Gesamtausmaß von 6.580 m² des GB. 00000 M., durch Frau S. B. an Herrn Mag. K. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 29. März 2012 nicht bewilligt wird.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit dem angefochtenen Bescheid vom 13. Juli 2012, Agrar20-14-1-2012, die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft EZ. x3, Grundstück Nr. 731/1 und Grundstück Nr. 732 im Gesamtausmaß von 6.580 m² des GB. 00000 M. durch Frau S. B. an Herrn Mag. K. B. auf Grund des Kaufvertrages vom 29. März 2012 im Wesentlichen mit der Begründung genehmigt, dass der Käufer bereits im Besitz von etwa 13 ha land- und forstwirtschaftlichen Flächen ist, allerdings derzeit diese bis auf eine Fläche von 5.700 m² verpachtet sind. Der Erwerber wird demnächst den landwirtschaftlichen Stammbetrieb seiner Eltern übernehmen, welcher nur 25 km von den zu erwerbenden Grundstücken entfernt ist. Im Betrieb seiner Eltern sind nachweislich sämtliche Maschinen zur Bewirtschaftung vorhanden, sodass eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der kaufgegenständlichen Flächen problemlos möglich ist und auch durchgeführt wird. Er werde die bestehende zivilrechtliche Vereinbarung, dass der Rechtsvorgänger Herr A. B. diese Flächen so lange bewirtschaften darf, solange er selber eine Landwirtschaft betreibt, als Käufer diese ausdrücklich einhalten.
Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Landwirtschaftskammer Oberösterreich, vertreten durch Herrn Präsident ÖR. Ing. Franz Reisecker, mit welcher die Versagung der grundverkehrsbehördlichen Genehmigung oder die Aufhebung des Bescheides und Durchführung eines Verfahrens nach § 5 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 beantragt wird, da eine Selbstbewirtschaftung durch den Erwerber nicht anzunehmen ist.
Der Berufung kommt Berechtigung zu.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Beischaffung von Grundbuchsauszügen, DORIS-Online-Landkarten und Stellungnahme des Rechtserwerbers Herrn Mag. K. B. vom 1. Oktober 2012 ergänzt und gelangt dadurch zu nachstehenden ergänzenden Feststellungen.
Herr Mag. K. B. hat das Studium der Betriebswirtschaftslehre abgeschlossen. Während seiner Kindheit und Jugendzeit war er häufig am elterlichen Bauernhof sowie am Bauernhof seiner Großeltern in alle landwirtschaftlichen Tätigkeiten eingebunden. Eine land- und forstwirtschaftliche Schul- und Berufsausbildung liegt nicht vor und es ist auch eine mindestens 2-jährige praktische Tätigkeit in der Landwirtschaft nicht gegeben und wurde diese auch nicht behauptet.
Zum Besitz land- und forstwirtschaftlicher Flächen ist auszuführen, dass hinsichtlich der EZ. x8 GB. 00000 S. die B. Immo. GmbH. Eigentümerin ist. Herr Mag. K. B. ist nicht Allein- bzw. Miteigentümer von 13 ha sondern von 7,13 ha land- und forstwirtschaftlichem Grund. Diese teilen sich in 3,14 ha Wald, 1,65 ha landwirtschaftlich genutzte Fläche und 2,34 ha Sonstige bzw. Bauflächen. Mit Ausnahme der Grundstücke der EZ. x37 GB. 00000 O. im Ausmaß von 5.775 m² sind sämtliche Grundstücke verpachtet.
Herr Mag. K. B. anerkennt ausdrücklich, dass der Rechtsvorgänger der verkaufsgegenständlichen Flächen diese noch so lange bewirtschaften kann, solange dieser eine Landwirtschaft betreibt. Herr Mag. K. B. hat dies ausdrücklich als vertragliche Verpflichtung anerkannt.
Hinsichtlich des verfahrensgegenständlichen Grundstückes wurde ein Kaufpreis von 8 Euro/m² vereinbart. Die Fläche ist mit einer Bodenklimazahl von 39,37 bewertet und ergibt somit eine mittlere Bonität hinsichtlich der Bewirtschaftung. Die Auswertung landwirtschaftlicher Kaufgeschäfte in den Gemeinden M., O. und A. ergibt ein Mittel von 2,74 Euro/m². Als Preis mindernd wäre im konkreten Fall noch zu berücksichtigen, dass der Vorbesitzer Herr A. B. mit dem Verkäufer eine rechtsgültige Vereinbarung aufrecht hält, dass er das kaufgegenständliche Grundstück so lange unentgeltlich weiter bewirtschaften kann, solange er selbst einen landwirtschaftlichen Betrieb führt.
Diese ergänzenden Feststellungen ergeben sich zwanglos aus den vorgelegten Unterlagen im Ermittlungsverfahren. Zum Verkaufspreis von 8 Euro/m² ist auf die Ausführungen der Berufungsschrift zu verweisen, wonach aus den angeführten Gemeinden aus zuletzt abgeschlossenen Kaufgeschäften sich ein gewichtetes Mittel von 2,74 Euro/m² ergibt. Demgegenüber ist ein Preis von 8 Euro in einer Ediktsdatei auf Grund der Stellungnahme des Kaufwerbers, Herr Mag. K. B., von 8 Euro ersichtlich, wobei die näheren Umstände dieser aktuellen Versteigerungsfälle nicht bekannt sind. Jedenfalls ist im gegenständlichen Fall zu berücksichtigen, dass das kaufgegenständliche Grundstück jedenfalls in nächster Zeit auf Grund des Nutzungsrechtes des Vorbesitzers nicht für den Kaufwerber genutzt werden kann.
Es ist daher von der Tatsache auszugehen, dass der Kaufwerber Herr Mag. K. B. die kaufgegenständlichen Liegenschaften in nächster Zeit keinesfalls selbst nutzen kann, sodass von einer ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung nicht ausgegangen werden kann.
In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen:
Der Kaufwerber Herr Mag. K. B. ist hinsichtlich mehrerer Grundstücke Alleineigentümer, hinsichtlich der Liegenschaft EZ. x32 GB. 00000 H. im Ausmaß von 30.733 m² ist er Miteigentümer mit seinem Vater Herrn H. B. und hinsichtlich EZ. x8 GB. 00000 S. im Ausmaß von 59.222 m² ist die B. Immo. GmbH. Eigentümerin, die wiederum in seinem Einflussbereich gelegen ist. Im Wesentlichen sind aber sämtliche Grundstücke verpachtet und lediglich hinsichtlich der EZ. x37 GB. 00000 O. im Ausmaß von 5.775 m² liegt eine Selbstbewirtschaftung vor. Da hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke für die nächste Zeit eine Bewirtschaftung durch den Kaufwerber ohnedies ausgeschlossen ist, muss eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaften von vornherein ausgeschlossen werden und es spricht auch die Tatsache der Verpachtung der allermeisten Grundstücksflächen nicht dafür, dass der Kaufwerber die verfahrensgegenständlichen Grundstücke tatsächlich selbst bewirtschaften will. Schließlich sind nach der Bestimmung des § 4 Abs. 6 Ziffer 4 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. Rechtserwerbe jedenfalls zu untersagen, wenn anzunehmen ist, dass die Gegenleistung den Verkehrswert erheblich übersteigt, was im vorliegenden Fall mit 8 Euro/m² im Vergleich zu den von der Berufungsbehörde ermittelten Werten von 2,74 Euro/m² steht und zudem zu berücksichtigen ist, dass in nächster Zeit eine Nutzung durch den Rechtserwerber von vornherein ausgeschlossen ist, weil die Nutzung ausdrücklich dem Vorbesitzer der Liegenschaft zusteht und dies auch vom Rechtserwerber auch ausdrücklich anerkannt ist.
Wenn der Rechtserwerber unter diesen Umständen dennoch 8 Euro/m² Fläche bezahlt und außerdem in Kauf nimmt, dass die Grundstücke in nächster Zeit von ihm keinesfalls selbst bewirtschaftet werden können, ist zusätzlich die Annahme durchaus berechtigt, dass dieser Grundstückserwerb von ihm selbst zu vorwiegend spekulativen Zwecken beabsichtigt ist. Gerade als wirtschaftlich denkender Unternehmer würde er sonst nicht diese landwirtschaftlichen Grundstücke zum angegebenen Preis kaufen, weil sie nur bei günstiger Wiederverwertung einen wirtschaftlichen Sinn ergeben.
Der Berufung ist daher Folge zu geben und wie im Spruch ersichtlich zu entscheiden.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 220 Euro zu entrichten.
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Präsident a.D. Dr. Georg H u b e r
