Landesgrundverkehrskommission
beim Amt der Oö. Landesregierung
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 12. Februar 2010, Agrar20-240-2009, die Übertragung des Eigentumsrechts an dem Hälfteanteil der Liegenschaft EZ. x5 der KG. 00000 K., durch Herrn J. B. an Herrn B. A. auf Grund des Kaufvertrages vom 29.9.2009, grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt.
Dagegen richten sich die Berufungen des Herrn J. B. und des Herrn B. A..
Gemäß § 58B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 12. Februar 2010, Agrar20-240-2009, die Übertragung des Eigentumsrechts an dem Hälfteanteil der Liegenschaft EZ. x5 der KG. 00000 K., durch Herrn J. B. an Herrn B. A. auf Grund des Kaufvertrages vom 29.9.2009, grundverkehrsbehördlich nicht genehmigt.
Dagegen richten sich die Berufungen des Herrn J. B. und des Herrn B. A..
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Den Berufungen wird F o l g e gegeben und der angefochtene Bescheid dahin abgeändert, dass die Übertragung des Hälfteeigentumsanteils an der Liegenschaft EZ. x5 KG. 00000 K. "R.-gut Nr. 21/174 in K." im Gesamtausmaß von etwa 4,4892 ha durch Herrn J. B., geb. 14.2.1957, an Herrn B. A., geb. 16.9.1952, auf Grund des Kaufvertrages vom 29. September 2009 und Nachtrag zum Kaufvertrag vom 18. Jänner 2010 mit der Auflage genehmigt wird, dass die vertragsgegenständliche Liegenschaft ordnungsgemäß selbst mit Herrn J. B. als Betriebsführer bewirtschaftet wird; ab Pensionsantritt des Herrn J. B. ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch Herrn B. A. oder dessen Rechtsnachfolger als Betriebsführer.
Rechtsgrundlage: §§ 1 bis 4, 12 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
Herr B. A. hat eine Verwaltungsabgabe in der Höhe von 550 Euro binnen zwei Wochen nach Zustellung dieses Bescheides mit dem angeschlossenen Erlagschein an das Amt der oö. Landesregierung zu entrichten.
Für die Errichtung der Verwaltungsabgabe haften die Parteien (§ 31 Abs. 2 Oö. GVG. 1994) als Gesamtschuldner.
Rechtsgrundlage: § 32 Oö. GVG. 1994, iVm §§ 1 bis 3 der Oö. Grundverkehrs-Verwaltungsabgabenverordnung 2002, LGBl.Nr. 137/2002.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat die vorgesehene Übertragung des Hälfteeigentumsanteils an der Liegenschaft EZ. x5, KG. K., durch Herrn J. B. an Herrn B. A. im Wesentlichen mit der Begründung untersagt, dass zweifelhaft sei, ob die Selbstbewirtschaftung der Liegenschaft mit oder ohne Tierhaltung erfolgen solle und es sei hervor gekommen, dass Herr B. A. entgegen seinen Angaben im Antrag nicht in I. wohne sondern seinen Wohnsitz in A. habe, was sich auch aus der Zentralen Meldedatei ergebe. Außerdem seien im Kaufvertrag keine Regelungen über erforderliche Aufwendungen, Reparaturen, Gebäudeerhaltung usw. getroffen. Herrn B. sei zwar das alleinige Nutzungsrecht eingeräumt, er könne aber Aufwendungen aus finanziellen Gründen alleine nicht bestreiten. Es könne auch nicht abgeleitet werden, wer die laufenden Kosten für eine ordnungsgemäße Bewirtschaftung übernehme und wer die Sozialversicherungsbeiträge bezahle und wer die Förderungen erhalten solle. Eine nachhaltige Einkommenserzielung bzw. Wirtschaftlichkeit im Sinne der Bestimmungen des § 4 Abs. 2 Z. 2 des Oö. Grundverkehrsgesetzes 1994 sei daher nicht zu erblicken.
Gegen diesen Bescheid richten sich die Berufungen beider Vertragsparteien.
Die Berufungsschrift des Berufungswerbers, Herrn B. A., verweist im Wesentlichen darauf, dass der Kauf des Hälfteanteils nach dem Schätzungsgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren zur Abwendung der drohenden Versteigerung erfolgt sei. Die Landwirtschaft werde auch in Zukunft so wie bisher betrieben werden, der Erwerber habe auch eine abgeschlossene landwirtschaftliche Ausbildung vorzuweisen und es sei auch die entsprechende Nähe zur Liegenschaft gegeben, weil er in I. wohne. Es wird darauf hingewiesen, dass der Verkäufer seit 10 Jahren keine Viehhaltung mehr hat, landwirtschaftliche Flächen teilweise vom Verkäufer und teilweise von einem Pächter bewirtschaftet werden. Im Übrigen wird dem erstinstanzlichen Bescheid Mangelhaftigkeit des Verfahrens vorgeworfen, weil verschiedene Fragen der Bewirtschaftung durch entsprechende Ermittlungen hätten aufgeklärt werden können, insbesondere nach welchen Grundsätzen die Aufwendungen und Erträge verteilt würden.
Die Berufungsschrift des Berufungswerbers, Herrn J. B., greift Mangelhaftigkeit des Verfahrens, unrichtige Sachverhaltsdarstellungen und unrichtige rechtliche Beurteilung im Wesentlichen deshalb auf, weil die Hintergründe der Bewirtschaftung hätten erfragt werden können und sodann zutreffende Feststellungen hätten getroffen werden können und die Frage der Aufwandstragung schon durch die gesetzlichen Regelungen des § 839 ABGB. hätten aufgeklärt werden können. Schließlich sei durch die Erwerbung des ideellen Hälfteanteils die Gefahr einer Zwangsversteigerung gebannt worden und es liege schließlich auf der Hand, dass der Ertrag der Landwirtschaft bisher nicht den Lebensunterhalt des Verkäufers decken konnte, sodass es schließlich zum Zwangsversteigerungsverfahren kommen musste. Gerade diese Gefahr sei eben durch eine entsprechende Darlehensgewährung an den Veräußerer abgewendet worden.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der oö. Landesregierung hat das Ermittlungsverfahren durch Beischaffung von DORIS-Landkarten, Grundbuchs-auszüge der EZ. x5 und EZ. x55 jeweils der KG. 00000 K. sowie der EZ. x12 der KG. 00000 I., einem Auszug aus dem Personenverzeichnis, Auszug aus dem Zentralen Melderegister betreffend Herrn B. A. vom 21.5.2010, Mitteilung des Stadtamtes I. hinsichtlich der Flächennutzung und aufrechten Antrag auf Umwidmung in Bauland vom 1.6.2010, Äußerung des Herrn B. A. vom 9.6.2010 samt Anlagen, Mitteilung der Bezirksbauernkammer N. vom 1. Juli 2010 samt Anlagen, Stellungnahme des Herrn B. A. vom 20.7.2010 samt Anlagen, sowie Stellungnahmen der Rechtsanwälte Herr Dr. K. W. und Herr Dr. P. M. in der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2010 und Anhörung des Berufungswerbers Herrn B. A. in der mündlichen Verhandlung vom 13. September 2010 ergänzt.
Auf Grund des ergänzten Ermittlungsverfahrens im Zusammenhang mit den bisherigen Verfahrensergebnissen ist ergänzend nachstehender Sachverhalt festzustellen:
Die derzeitigen Pachtverhältnisse werden aufgelöst werden und es wird auf der Grundlage der vorhandenen landwirtschaftlichen Wiesenflächen eine Mutter-Kuh-Haltung betrieben werden. Dabei bringt die im Alleineigentum des Verkäufers stehende Landwirtschaft EZ. x55 KG. K. im Ausmaß von etwa 1 ha eine zusätzliche Grünlandfläche. Der Erwerber Herr B. A. wohnt mit seiner Lebensgefährtin in I. und ist daher in der Nähe der vertragsgegenständlichen Liegenschaft aufhältig. Er verfügt über eine landwirtschaftliche Berufsausbildung die er in Bayern abgelegt hat. Er hat in Bayern bis 1982 eine intensive Grünlandwirtschaft mit Milchviehhaltung betrieben und hat etwa 1982 den Betrieb auf Pferdehaltung umgestellt. Den Betrieb hat er an einen seiner Söhne übergeben. Derzeit beschäftigt sich der Erwerber Herr B. A. in A. als Bauträger.
Die Baulichkeiten auf der Vertragsliegenschaft sind dringend sanierungsbedürftig und werden auch einer gewissen Sanierung zugeführt werden müssen, weil der Verkäufer Herr J. B. weiterhin auf der Liegenschaft wohnen wird.
Herr J. B. lebt nicht nur von seiner kleinen Landwirtschaft sondern verrichtet in der Region als Landwirt anfallende Aushilfsarbeiten von denen er im Wesentlichen seinen Unterhalt bestreitet.
Die Bewirtschaftung der Waldgrundstücke wird im Wesentlichen von Herrn J. B. und Herrn B. A. betrieben werden, wobei die entsprechenden Geräte bei Herrn B. A. vorhanden sind zumal er selbst auch Waldbesitzer ist.
Herr J. B. ist ausdrücklich mit der Auflage einverstanden, dass die Liegenschaft ordnungsgemäß selbst bewirtschaftet und Herr J. B. als Betriebsführer für die Liegenschaft bleibt und ab Pensionsantritt des Herrn J. B. er selbst oder sein Rechtsnachfolger als Betriebsführer einschreiten wird.
Diese ergänzten Sachverhaltsfeststellungen ergeben sich zwanglos aus den vorgelegten Unterlagen im Zusammenhalt mit dem Vorbringen der beiden Rechtsanwälte sowie des Erwerbers Herrn B. A. bei seiner Anhörung am 13. September 2010.
In rechtlicher Hinsicht ist auszuführen:
Einerseits stellt die Darlehensgewährung durch den Erwerber Herrn B. A. eine wichtige wirtschaftliche Maßnahme zur Abwendung des Zwangsversteigerungs-verfahrens dar und andererseits ist durch die ergänzenden Ermittlungen hinlänglich bescheinigt, dass die beiden Hälfteeigentümer die verfahrensgegenständliche Land- und Forstwirtschaft ordnungsgemäß selbst betreiben werden und auch in Zukunft Herr J. B. als Betriebsführer aufscheinen wird. Damit ist nicht nur eine ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung durch die beiden Hälfteigentümer gewährleistet sondern zudem die Existenzsicherung des Verkäufers Herrn J. B. gesichert und auch die Anwartschaft auf eine entsprechende Pension gesichert.
Insgesamt sind daher die Voraussetzungen für den Erwerb des Hälfteeigentums-anteils durch Herrn B. A. gegeben, weil die ordnungsgemäße Selbstbewirtschaftung der verfahrensgegenständlichen Liegenschaft bescheinigt ist und durch die erteilte Auflage auch entsprechend abgesichert ist.
Den Berufungen ist daher Folge zu geben und wie im Spruch ersichtlich zur entscheiden.
Rechtsmittelbelehrung:
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
Hinweis:
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss - von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 220 Euro zu entrichten
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Präsident a.D. Dr. Georg H u b e r
