LANDESGRUNDVERKEHRSKOMMISSION
BEIM AMT DER OÖ. LANDESREGIERUNG
Bahnhofplatz 1
4021 Linz
B e s c h e i d
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 27. September 2007, Agrar20-118-2007, die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft Grundstück Nr. xx60/4 im Ausmaß von 53.593 m² und Hälfteanteil von xx60/5 im Ausmaß von 465 m² der EZ x4 GB 00000 M. durch Herrn J. A. an die B. Holding GmbH auf Grund des Kaufvertrages vom 29.5.2007 grundverkehrsbehördlich genehmigt.
Dagegen richtet sich die Berufung des Verkäufers Herrn J. A..
Gemäß § 58 AVG. ergeht hierüber nachstehender
S p r u c h :
Das Berufungsverfahren wird bis zur rechtskräftigen Erledigung des beim Landesgericht X. zu 40 Cg 33-07y anhängigen Verfahrens der klagenden Partei J. A. wider die beklagte Partei B. Holding GmbH wegen Aufhebung des zwischen den Streitparteien am 29.5.2007 abgeschlossenen Kaufvertrages ausgesetzt.
Rechtsgrundlage: § 38 AVG.
§ 15 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF.
B e g r ü n d u n g :
Die Bezirksgrundverkehrskommission N. hat mit Bescheid vom 27. September 2007, Agrar20-118-2007, die Übertragung des Eigentumsrechts an der Liegenschaft Grundstück Nr. xx60/4 im Ausmaß von 53.593 m² und den Hälfteanteil von Grundstück Nr. xx60/5 im Ausmaß von 465 m² der EZ x4 GB 00000 M. durch Herrn J. A. an die B. Holding GmbH auf Grund des Kaufvertrages vom 29.5.2007 grundverkehrsbehördlich genehmigt.
Gegen diesen Bescheid richtet sich die Berufung des Verkäufers Herrn J. A. mit welcher er die ersatzlose Behebung des angefochtenen Bescheides, Aufhebung des angefochtenen Bescheides und Abweisung des Genehmigungsantrages, in eventuell die Aussetzung des Verfahrens bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Landesgerichtes X. beantragt.
Die B. KG hat zur Berufung dahin Stellung genommen, dass die B. KG bereits vor dem gegenständlichen Kaufvertrag mehrfach landwirtschaftliche Grundstückszukäufe im Gesamtausmaß von 26 ha 89 ar 69 m² getätigt hat, wovon eine Teilfläche von 19,8931 ha vom Geschäftsführer Herrn A. B. selbst bewirtschaftet werden. Die Restfläche wurde an Frau M. G. verpachtet. Das gesamte zum Gutsbestand der Liegenschaft EZ x2 GB 00000 M. gehörige Grundareal liegt im Grünland. Mit Flächenwidmungänderungsantrag hat die Liegenschaftseigentümerin die Umwidmung von diversen zum Gutsbestand ihrer Liegenschaft gehörigen Grundstücken gestellt, wonach insgesamt eine Fläche von ca. 120.000 m² in Bauland umgewidmet werden soll. Dieses von der angestrebten Umwidmung betroffene Grundareal liegt östlich der Bahnlinie X - N..
Die B. Holding GmbH hat den mit Herrn J. A. abgeschlossenen Kaufvertrag vom 29.5.2007 zur Arrondierung ihres Liegenschaftsbesitzes, welcher westlich der Bahnlinie gelegen ist, abgeschlossen. Diese Grundstücke liegen zur Gänze im Grünland, sind aber im örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde M. als Erweiterung des Betriebsbaugebietes vorgesehen.
Die gekauften Grundstücke wurden nur deshalb dem Verkäufer Herrn J. A. vorübergehend zu einem symbolischen Pachtzins von 100 Euro pro Jahr überlassen, damit dieser solange er noch dazu im Stande ist, die Bewirtschaftung seines landwirtschaftlichen Betriebes im bisherigen Umfang durchführen kann. Die B. Holding GmbH ist aber jederzeit in der Lage, die Eigenbewirtschaftung der Kaufgrundstücke vorzunehmen, sowie sie dies auch bei der ihr gehörigen Nachbarliegenschaft hinsichtlich einer Fläche von 19,8931 ha bewerkstelligt.
Der Verkäufer hat der B. Holding GmbH den Kaufpreis von ATS 41,-- pro Quadratmeter selbst vorgeschlagen und handelt es sich dabei um einen durchaus ortsüblichen Kaufpreis für reine Grünlandflächen.
Unabhängig vom späteren Ausgang des anhängigen Rechtsstreits erscheint es fraglich, ob der Verkäufer durch die Genehmigung der Eigentumsübertragung in seinen Rechten verletzt wurde und er überhaupt eine Beschwer zur Einbringung einer Berufung besitzt.
Die B. Holding GmbH hat eine neuerliche Stellungnahme dahin abgegeben, dass die Sitzungen der Grundverkehrsbehörde in aller Regel nicht öffentlich sind, die Durchführung einer mündlichen Verhandlung nicht beantragt wurde und schließlich eine für die Entscheidung der Grundverkehrskommission maßgebliche Vorfrage nicht zu beurteilen war, sodass das Verfahren zutreffend nicht nach § 38 AVG ausgesetzt wurde. Zur ordnungsgemäßen Selbstbewirtschaftung wurde vorgebracht, dass beabsichtigt sei, den Pachtvertrag nach dessen Wirksamwerden zum nächstmöglichen Zeitpunkt zu beenden und die Liegenschaft in die Eigenbewirtschaftung überzuführen.
Der Kaufpreis sei mit 2,98 Euro pro Quadratmeter ortsüblich und angemessen und es seien auch andere Grundstücke von der Firma B. GmbH um ähnliche Preise gekauft worden.
Die geltend gemachten Berufungsgründe liegen nicht vor, sodass beantragt wird, der Berufung nicht Folge zu geben.
Der Berufungswerber Herr J. A. hat eine Äußerung dahin abgegeben, dass nach Zeitungsberichten die B. Holding GmbH eine Umwidmung und Weiterveräußerung der Grundstücke beabsichtige, wobei interessanterweise im Kaufvertrag die Anwendung der Bestimmung des § 38 Abs. 6 Oö. Raumordnungsgesetz ausgeschlossen wurde, so ein einziger Nutznießer auch die B. Holding GmbH wäre bzw. ist.
Der Berufungswerber Herr J. A. führt in seiner Klage an das Landesgericht X. zu 40Cg 33-07y u.a. aus, dass der Kläger den Anfechtungsanspruch auf List, Irrtum sowie Verstoß gegen Treu und Glauben sowie jeden sonst erdenklichen Rechtsgrund stützt und beantragt, den zwischen den Streitteilen am 29.5.2007 abgeschlossenen Kaufvertrag aufzuheben.
Die Landesgrundverkehrskommission beim Amt der Oö. Landesregierung hat erwogen:
Jedem grundverkehrsbehördlichen Verfahren hat ein Rechtstitel über einen zivilrechtlichen Rechtserwerb unter Lebenden an Grundstücken oder Grundstücksteilen im Sinne des § 1 Abs. 2 Oö. Grundverkehrsgesetz 1994 idgF. zugrunde zu liegen.
Nach der Bestimmung des § 38 AVG ist die Behörde berechtigt, im Ermittlungsverfahren auftauchende Vorfragen, die als Hauptfragen von anderen Verwaltungsbehörden oder von den Gerichten zu entscheiden wären, nach der über die maßgebenden Verhältnisse gewonnenen eigenen Anschauung zu beurteilen und diese Beurteilung ihrem Bescheid zugrunde zu legen. Sie kann aber auch das Verfahren bis zur rechtskräftigen Entscheidung der Vorfrage aussetzen, wenn die Vorfrage schon den Gegenstand eines anhängigen Verfahrens bei der zuständigen Behörde bildet oder ein solches Verfahren gleichzeitig anhängig gemacht wird.
Richtig ist, dass der vorliegende Kaufvertrag vom 29.5.2007 nach wie vor einen rechtsgültigen Titel darstellt, welcher aber durch eine bereits anhängige Klage beim Landesgericht X. zu 40Cg 33-07/y in Anfechtung gezogen ist. Erst ein rechtskräftiges Urteil des Landesgerichtes X. über dieses Verfahren wird für die beteiligten Streitteile rechtswirksam das Bestehen oder Nichtbestehen des Kaufvertrages verbindlich feststellen können. Die Landesgrundverkehrsbehörde könnte die Frage des Bestehens des Titels nicht entscheiden, sondern lediglich nach eigener Anschauung beurteilen und diese Beurteilung dem Bescheid zugrunde legen, welche Entscheidung für die Parteien allerdings nicht verbindlich wäre.
Die Landesgrundverkehrskommission geht daher in ständiger Rechtsprechung davon aus, dass eine Verfahrensaussetzung nach § 38 AVG. zu erfolgen hat, wenn der dem Verfahren zugrunde liegende Rechtstitel zwischen den Parteien angefochten wird.
Das Berufungsverfahren wird über Antrag der Parteien nach Rechtskraft der Entscheidung des Landesgerichtes X. zu 40Cg 33-07/y fortgesetzt werden.
R e c h t s m i t t e l b e l e h r u n g :
Gegen diesen Bescheid ist kein weiteres ordentliches Rechtsmittel zulässig.
H i n w e i s :
Gegen diesen Bescheid kann innerhalb von sechs Wochen ab der Zustellung eine Beschwerde beim Verfassungsgerichtshof erhoben werden.
Die Beschwerde muss – von gesetzlichen Ausnahmen abgesehen - von einem Rechtsanwalt unterschrieben sein.
Bei Einbringung einer derartigen Beschwerde ist eine Gebühr von 180 Euro zu entrichten.
Der Vorsitzende
der Landesgrundverkehrskommission
Dr. Georg H u b e r , Präsident des LG. Steyr
