Amt der Oö. Landesregierung
4021 Linz • Landhausplatz 1

Telefon (+43 732) 77 20-0
Fax (+43 732) 77 20-2116 68

E-Mail post@ooe.gv.at
www.land-oberoesterreich.gv.at

Raumordnung

Hier finden Sie Antworten auf die gängigsten Raumordnungs-Fragen. Z.B. Was darf im Grünland gebaut werden, habe ich Anspruch auf eine bestimmte Flächenwidmung, was ist ein "Sternchenbau" und ähnliche, praxisbezogene Alltagsthemen.

Im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan als Bauland (z. B. Wohngebiet, Dorfgebiet, gemischtes Baugebiet, Betriebsbaugebiet ...) gewidmet.

Aufschließung muss vorhanden sein: Das Grundstück grenzt an eine Verkehrsfläche der Gemeinde an, oder ist über ein Geh- und Fahrtrecht oder eine Privatstraße mit einer Gemeindestraße verbunden. Das Grundstück oder Teile des Grundstückes liegen innerhalb eines Bereiches von 50 Meter zum nächstgelegenen Kanal- oder Wasserleitungsstrang der Gemeinde.

Das Grundstück ist bisher unbebaut: Als bebaut gelten nur Grundstücke,

1. die mit einem Hauptgebäude im Sinne der Bauvorschriften (§ 2 Z. 27 in Verbindung mit Z.31 Oö. BauTG 1994) bebaut sind,

2. auf denen mit dem Bau eines Hauptgebäudes bereits begonnen wurde.

3. die an ein bebautes Grundstück unmittelbar angrenzen und mit diesem Grundstück eine untrennbare wirtschaftliche Einheit bilden.

4. Das Grundstück muss (eine Gestalt und Größe aufweisen, dass es) selbständig bebaubar ist

5. Für das Grundstück wurden bisher noch keine (mit Bescheid der Gemeinde vorgeschriebene) Gebühren bezahlt.

Im Grünland dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung nötig sind (§ 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz 1994). Da ein Schwimmbecken keine Notwendigkeit für die Land- und Forstwirtschaft darstellt, stehen der Errichtung eines solchen Bauwerks raumordnungsrechtliche Gründe entgegen.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie selbst eine Land- und Forstwirtschaft betreiben sollten und im Wohnbereich (des Anwesens) an die Errichtung eines Schwimmbeckens (in der her-kömmlichen Größe) gedacht hätten. Für diesen Fall wird nämlich die Ansicht vertreten, dass ein Schwimmbecken als Bestandteil der Wohnnutzung im Sinne der heute verstandenen Wohnqualität zu werten ist.

Die Änderung eines Bebauungsplanes im Bereich einer einzelnen Parzelle ist grundsätzlich möglich. Die Änderung muss aber die Voraussetzungen des § 36 Abs. 1, oder Abs. 2 Oö. Raum-ordnungsgesetz 1994 erfüllen. Das bedeutet im Wesentlichen, dass

- für die Änderung sachliche Überlegungen (öffentliche Interessen) sprechen müssen,

- diese Änderung den Planungszielen der Gemeinde nicht widersprechen darf und

- Interessen Dritter nicht verletzt werden dürfen.

Eine Einzeländerung, die ausschließlich subjektiven Interessen bzw. der Begünstigung eines einzelnen Bauwerbers dient, ohne dass dafür auch zumindest objektive sachliche Gründe sprechen würden, ist nicht möglich.

Gemäß § 30 Abs. 5 Oö. ROG 1994 dürfen im Grünland nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen (Abs. 2 bis 4). ...

Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (z.B. VwGH 96/05/0076 vom 17.09.1996) ist bei Beantwortung der Frage, ob eine Baulichkeit für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist, an die hiefür maßgeblichen Kriterien ein strenger Maßstab anzulegen, soll doch verhindert werden, dass die Bestimmungen über die Flächenwidmung dadurch umgangen werden, dass jemand lediglich einem Hobby und nicht einer zumindest nebenberuflichen landwirtschaftlichen Nebentätigkeit nachgeht, und auf diese Weise die für die Landwirtschaft bestimmten Grundflächen zersiedelt werden. Demnach haben die Verwaltungsbehörden zutreffend zunächst die Frage zu prüfen, ob die beabsichtigte landwirtschaftliche Nutzung zumindest die Annahme eines landwirtschaftlichen Nebenbetriebes rechtfertigt (vgl. das Erkenntnis vom 18. Jänner 1994, Zl. 93/05/0212,). Zum Begriff einer Landwirtschaft bzw. landwirtschaftlichen Nutzung gehört, daß betriebliche Merkmale vorliegen, also von einer planvollen und grundsätzlich auf die Erzielung von Einnahmen gerichteten nachhaltigen Tätigkeit gesprochen werden kann, die zumindest die Annahme eines nebenberuflichen Landwirtschaftsbetriebes rechtfertigt, und die Bestimmungen über die Flächenwidmung nicht durch die Ausübung eines "Hobbys" umgangen werden (vgl. hiezu das Erkenntnis vom 22. Juni 1993, Zl. 90/05/0228).

In diesem Zusammenhang wurde zutreffend auf das Erkenntnis vom 19. Jänner 1993, Zl. 92/05/0281, verwiesen, wonach ein Bauwerk an die Betriebsfläche und die Betriebsart des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes insoweit angepasst sein muss, als es dazu nicht in einem Missverhältnis stehen darf und letztlich für die Bewirtschaftung zweckmäßig ist. Im Rahmen des eingereichten Bauprojektes muss die geplante land- und forstwirtschaftliche Nutzung dargelegt werden. Es genügt somit nicht, wenn die bloße Absicht zu einer solchen Nutzung im Verwaltungsverfahren ins Treffen geführt wird. Das Vorliegen einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ist streng anhand eines wenigstens auf einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb gerichteten Betriebskonzeptes zu prüfen (vgl. hiezu das Erkenntnis vom 29. August 1995, Zl. 95/05/0170).

Gemäß § 22 Abs. 5 Oö. ROG 1994 sind im gemischten Baugebiet die dort genannten Klein- und Mittelbetriebe, Lagerplätze und sonstige Bauten zulässig. Zur funktionalen Gliederung kann in gemischten Baugebieten die Zulässigkeit von Bauten und Anlagen, die in Wohngebieten, errichtet werden dürfen, eingeschränkt oder ausgeschlossen werden. Bereits nach der allgemeinen Umschreibung der Z. 1 dieser Gesetzesstelle sind in gemischten Baugebieten vorrangig Klein- und Mittelbetriebe zulässig, die auf Grund ihres Betriebstyps die Umgebung nicht wesentlich stören. Dieselbe Überlegung gilt auch hinsichtlich der sonstigen Bauten und Anlagen nach Z. 3. Das h. Amt vertritt daher bereits seit jeher die Auffassung, dass Diskotheken auf Grund ihrer (nach der üblicherweise entfalteten „Betriebstätigkeit“ und der Intensität bzw. des Ausmaßes der dadurch verursachten Emissionen zu beurteilenden) Betriebstype sehr wohl geeignet sind, die Umgebung wesentlich zu stören. Diese Zuordnung kommt auch in der Betriebstypenverordnung 1997 in der Fassung der Verordnung LGBl.Nr. 72/2001 zum Ausdruck, wonach Betriebe des Gastgewerbes, ausgenommen Diskotheken, Nachtklubs, Tanzkaffees und ähnliche Betriebe des Gastgewerbes, in den Widmungskategorien gemäß § 22 Abs. 7 grundsätzlich nicht zulässig sind. Lediglich in der Widmungskategorie „Kerngebiet“ gelten die Bestimmungen der Anlage 3 Z. 1. und 2. dieser Verordnung vorbehaltlich einer anders lautenden Widmungsumschreibung im Sinne des § 22 Abs. 4 2. und 3 Satz Oö. ROG. 1994. Dies bedeutet somit nach h. Auffassung, dass ein Gastgewerbebetrieb in Form einer Diskothek in der Widmung MB grundsätzlich nicht zulässig ist, sondern für den Fall der geplanten Errichtung auf dieser Widmungsfläche eine vorherige Änderung des Flächenwidmungsplanes (Sonderwidmung) bedarf.
Zufolge der Bestimmung des § 22 Abs. 2 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 (Oö.ROG 1994)dürfen in Dorfgebieten bestehende land- und forstwirtschaftliche Gebäude (z.B. Wirtschaftstrakt...) u.a. für Wohnzwecke verwendet (umgebaut) werden, allerdings nur unter den für Bauernhöfe im Grünland geltenden Voraussetzungen des § 30 Abs. 6;

Abs. 7 dieser Vorschrift ordnet aber an, dass eine Verwendung für Wohnzwecke nur für insgesamt höchstens vier Wohneinheiten erlaubt ist. Eine darüber hinausgehende Verwendung bestehender land- und forstwirtschaftlicher Gebäude, also eine Verwendung für mehr als vier Wohneinheiten bedarf daher einer Sonderausweisung im Flächenwidmungsplan (unter sinngemäßer Anwendung des § 30 Abs. 8 ).

Es besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch des Grundeigentümers auf eine bestimmte Widmung. Der Gemeinderat muss sich aber innerhalb von sechs Monaten mit dem Ansuchen befassen.
Für einen Hühnerstall (ca. 20 Hühner) besteht in "reinen Wohngebieten" nach der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes kein Bedarf für die Bewohner und ist daher die Errichtung eines Hühnerstalles samt Unterständen in "reinen Wohngebieten" unzulässig. Maßgebend für den täglichen Bedarf ist nicht der Bedarf einzelner Bewohner, sondern der tägliche Bedarf der in einem "reinen Wohngebiet" wohnenden Menschen. Dabei kommt es auf die wirtschaftlichen oder kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung des Wohngebietes an, nicht aber etwa darauf, was der Tierhalter selbst als seine wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnisse beurteilt. Der Verwaltungsgerichtshof hat dezidiert festgestellt, dass solche Bauten und Anlagen "keinesfalls als der typischen Bedürfnisse der Wohnbevölkerung dienend angesehen werden können".

Davon ist natürlich nicht die Haltung einzelner Haustiere (Hunde, Katzen) im üblichen Ausmaß (im Wohnbereich) betroffen.

Es gibt im Planungsverfahren nur ein Anhörungsrecht, aber kein Recht auf eine anfechtbare bescheidmäßige Erledigung des Ansuchens, also keine Berufungsmöglichkeit. Ein rechtswirksamer Flächenwidmungsplan kann aber im Wege eines Behördenverfahrens (z. B. Bauverfahren auf Grund eines Baubewilligungsansuchens) letztendlich beim Verfassungsgerichtshof angefochten werden.
Der Gemeinderat ist das nach dem Oö. Raumordnungsgesetz zuständige Gemeindeorgan für die Ertstellung und Änderung von Flächen widmungsplan und Bebauungsplänen. Die Landesregierung als Aufsichtsbehörde hat die Gesetzmäßgkeit dieser Planungen zu prüfen. Ein Rechtsanspruch auf Umwidmung eines Grundstücks besteht nicht.
Zu der an die Baurechtsabteilung herangetragenen Frage, wie lange ein Flächenwidmungsplanänderungsverfahren bis zum positiven Abschluss dauern würde, kann Ihnen Folgendes mitgeteilt werden:


Eine genauere Aussage zur vermutlichen Verfahrensdauer kann allein schon deshalb nicht getroffen werden, weil einerseits ein subjektiver Rechtsanspruch auf eine bestimmte Planänderung nicht besteht und andererseits die Sachlage in den verschiedensten Einzelfällen sehr unterschiedlich komplex sein kann. Für den Fall einer weitgehend einfachen Sachlage und dem Vorliegen durchwegs positiver Aspekte, die für die Planänderung sprechen, können als Anhaltspunkt für die zu erlassende Dauer des Planungsverfahrens die Verfahrensvorschriften des § 33 f Oö. ROG 1994 (Gesetzestext ist abrufbar im Internet) herangezogen werden:


Da in diesen Verfahren Gemeinderatsbeschlüsse, entsprechende Anhörungsrechte, diverse Stel-lungnahmefristen und auch allenfalls die Fristen des aufsichtsbehördlichen Genehmigungsverfahrens einzurechnen sind, kann im günstigsten Fall, unter der Voraussetzung, dass die Baulanderweiterung schon in einem rechtswirksamen, aufsichtsbehördlich genehmigten örtlichen Entwicklungskonzept der Gemeinde vorgesehen ist, eine Verfahrensdauer von wenigstens zwei bis drei Monaten angenommen werden. Die Verfahrensdauer wird dabei nicht unwesentlich von den Sitzungsterminen des Gemeinderates abhängig sein.


Im Durchschnitt dürfte allerdings mit einer Verfahrensdauer von wenigstens sechs Monaten zu rechnen sein.

...wenn der Wert des Unternehmens, zu dem das in Rede stehende unbebaute Grundstück zählt, im Fall des Ausscheidens desselben aus dem Betriebsvermögen stärker sinken würde als es dem Verkehrswert des in Rede stehenden Grundstücks entspricht... (VwGH v. 10.06.2002, Zl. 2001/17/0206
Wenn das in Grünland rückgewidmet Bauland zur Gänze, oder überwiegend von Bauland umschlossen ist (3 38 Oö.ROG 1994) (mind. 3 Seiten an Bauland angrenzt).

...unter Umständen auch: Wenn das Bauland im Vertrauen auf einen rechtswirksamen FWP als Bauland zu Baulandpreis erworben wurde (OGH 2Ob52/99g).

Wenn Kosten für die Baureifmachung (Vermessungskosten, Infrastrukturkosten wie Kanalhausanschluss) getätigt wurden.

Eine "untrennbare wirtschaftliche Einheit" im Sinne des § 25 Abs.3 Z.3 ROG 1994 liegt dann vor, wenn die vom Eigentümer einmal begründete gemeinsame Nutzung der in Rede stehenden Grundstücke nicht ohne (wesentlichen) wirtschaftlichen Schaden wiederum aufgehoben werden kann. (VwGH v. 10.06.2002 Zl.2001/17/0206-7
Der Gemeinderat hat sich mit Einwendungen zu beschäftigen und hat im Rahmen einer gebotenen Interessenabwägung zu begründen, warum er den Einwendungen stattgegeben oder nicht-stattgegeben hat.
Dieser Begriff definiert ein "bestehendes Wohngebäude im Grünland" welches zwar der Baulandkategorie "Dorfgebiet" zuzuordnen ist, aufgrund der Lage abseites von erweiterungswürdigen Siedlungsansätzen aber mit einem + gekennzeichent ist. Ehemals landwirtschaftlich genutzte Objkete oder Objektteile sind jedenfalls keine "Sternchenbauten"
"Aufschließungsbeiträge"(AB) sind die im Oö. Raumordnungsgesetz 1994 festgelegten Gemeindeabgaben, die nach den Verfahrensbestimmungen der Oö. Landesabgabenordnung (Oö. LAO) von der Gemeinde für die entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als unbebaut und aufgeschlossen geltenden Grundstücke, die im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan als Bauland gewidmet sind, einzuheben sind. Die AB entsprechen im Wesentlichen den Anliegerbeiträgen, die im Falle der Errichtung eines Gebäudes als "Anschlusskosten" (Kanal, Wasser, Verkehrsflächenbeitrag) an die Gemeinde zu entrichten sind. Die nach dem Oö. Raumordnungsgesetz 1994 bezahlten Aufschließungsbeiträge werden (auch einem allfälligen Rechtsnachfolger) bei einer späteren Bebauung des Grundstückes wertgesichert angerechnet.
Im Falle einer mit Bescheid erteilten Ausnahme vom Aufschließungsbeitrag ist die Beitragsver-pflichtung zunächst auf zehn Jahre gehemmt. Andererseits darf das Grundstück während dieser zehn Jahre auch nicht bebaut werden (" Sperre ").
Erhebung von Einwendungen an den Gemeinderat in der laut Oö. Raumordnungsgesetz vorgesehenen Frist; Der Gemeinderat hat sich in einer nachvollziehbaren Weise mit den Einwänden auseinanderzusetzen !
Keine Parteistellung für Grundeigentümer oder Nachbarn, daher sind keine ordentlichen Rechtsmittel (Berufung, Vorstellung) zulässig. Der Flächenwidmungsplan oder Bebauungsplan kann aber in aller Regel nur im Wege eines Bauverfahrens, in welchem der Nachbar Parteistellung besitzt, letztendlich beim Verfassungsgerichtshof angefochten werden.
Der Gemeinderat als zuständige Planungsbehörde, bzw. in späterer Folge die Oö. Landesregierung als Gemeindeaufsichtsbehörde, wenn die Umwidmung gesetzlichen Bestimmungen (z.B. Raumordnungsgrundsätzen) widerspricht.
Die Höhe der Aufschließungsbeiträge ist von der für die Berechnung heranzuziehenden Fläche des unbebauten, als Bauland gewidmeten Grundstückes abhängig.

Die Aufschließungsbeiträge für Kanalanschluss und Wasserversorgungsanlage errechnen sich aus der Fläche die innerhalb des Anschlussbereichs von 50m zum Kanal/Wasserleitungsstrang liegen und (multipliziert mit) dem im Gesetz festgelegten Einheitssatz. Nähere Einzelheiten sind dem § 26 Oö. Raumordnungsgesetz 1994 zu entnehmen.

Die Höhe des Beitrags für die Aufschließung durch eine Verkehrsfläche der Gemeinde wird nach § 20 Oö. Bauordnung 1994 berechnet.

Die jeweils letzte gültige aktuelle Fassung der Oö. Bauordnung 1994 (Oö. BauO 1994), des Oö. Bautechnikgesetzes (Oö. BauTG) 1994, der Oö. Bautechnikverordnung (Oö. BauTV) 1994 und des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 (Oö. ROG 1994) kann jederzeit  abgerufen werden unter:

Bei der Gemeinde in der das umzuwidmende Grundstück liegt. Zur Entscheidung über das Ansuchen ist der Gemeinderat zuständig, der sich mit dem Ansuchen zumindest innerhalb von sechs Monaten befassen muss. Ein Rechtsanspruch auf Umwidmung besteht nicht !
Die Landesregierung ("das Land") erfüllt in Angelegenheiten der Örtlichen Raumplanung die Funktion der Gemeindeaufsichtsbehörde und genehmigt, oder versagt Flächenwidmungs- und Bebauungspläne sowie deren Änderungen. Eine Planung der Gemeinde ist zu versagen und kann (nur) versagt werden wenn die Planung der Gemeinde gesetzlichen Vorschriften (z.B. Raumordnungsgrundsätzen des Oö Raumordnungsgesetzes, Oö.ROG 1994)widerspricht.
Ihre Frage wurde nicht beantwortet?
Fax2:

Amt der Oö. Landesregierung • 4021 Linz, Landhausplatz 1 • Telefon (+43 732) 77 20-0 • E-Mail post@ooe.gv.at