Amt der Oö. Landesregierung
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Baurecht

Hier finden Sie Antworten auf die gängigsten Baurechts-Fragen. Z.B. Was bei Errichtung einer Gerätehütte zu beachten ist, was Baufreistellung bedeutet, Abstandsvorschriften für Garagen an Grundgrenzen und ähnliche, praxisbezogene Alltagsthemen.

Bei Fragen über die Zulässigkeit konkreter baulicher Maßnahmen nehmen Sie bitte unmittelbar das Angebot der Bauberatung durch die örtlich zuständige Baubehörde (=Gemeinde bzw. Magistrat) wahr.

„10 Gebote für Häuslbauer“:

 

  1. Du sollst vor dem Grundkauf prüfen, ob das Grundstück lastenfrei ist.
  2. Du sollst beim Gemeindeamt in den Flächenwidmungsplan und – falls vorhanden – in den Bebauungsplan sowie in Gefahrenzonenpläne (Hochwasser und geogene Risiken) Einsicht nehmen.
  3. Du sollst dich erkundigen, ob noch weitere Bewilligungen (z.B. Naturschutz, Forst- oder Wasserrecht) für das Bauvorhaben erforderlich sind.
  4. Du sollst für das Grundstück um die erforderliche Bauplatzbewilligung ansuchen.
  5. Du sollst zur Planung und Erstellung der Baupläne einen befugten Planverfasser (z.B. Baumeister, Architekt) beiziehen.
  6. Du sollst möglichst bald beim zuständigen Gemeindeamt deine Bauabsichten (Vorentwurf) bekannt geben und dich beraten lassen.
  7. Du sollst mit den Nachbarn rechtzeitig über dein Bauvorhaben reden und zur Verfahrensvereinfachung nach Möglichkeit ihre Zustimmung einholen.
  8. Du sollst zum Bauansuchen vollständige Unterlagen (insbesondere Bauplan, Baubeschreibung, Energieausweise, sonstige Nachweise) beim Gemeindeamt einreichen.
  9. Du darfst erst nach Rechtskraft der Baubewilligung (Bauanzeige) mit der Bauausführung beginnen.
  10. Du darfst erst nach Einbringen der Fertigstellungsanzeige bei der Gemeinde das Gebäude benutzen.

 

Baubehörde in Oberösterreich ist grundsätzlich die Gemeinde. In erster Instanz ist die Bürgermeisterin oder der Bürgermeister zuständig. Berufungsbehörde ist der Gemeinderat. In den Städten Linz, Wels und Steyr ist Baubehörde erster Instanz der Magistrat, über Berufungen entscheidet dort der Stadtsenat.

Gegen letztinstanzliche Gemeindebescheide kann das Rechtsmittel der Beschwerde an das Oö. Landesverwaltungsgericht ergriffen werden.

 

Bereits im Planungs- bzw. Vorentwurfsstadium eines Bauvorhabens ist es ratsam, die Bauberatung der Gemeinde in Anspruch zu nehmen. Dort erhalten Sie auch zu Ihrem konkreten Bauvorhaben abgestellte Auskünfte.

 

Die für das Bauen maßgeblichen Bauvorschriften in Oberösterreich sind:

Oö. Bauordnung 1994 – Oö. BauO 1994

Oö. Bautechnikgesetz 2013 – Oö. BauTG 2013

Oö. Bautechnikverordnung 2013 – BauTV 2013

Diese finden Sie am einfachsten unter:

Zäune (= Einfriedungen) dürfen gemäß § 49 Oö. Bautechnikgesetz 2013 eine Höhe von 2 m über dem Erdboden, und zwar über dem jeweils höher gelegenen natürlichen Gelände, nicht überschreiten, außer der Verwendungszweck erfordert eine größere Höhe. Diese Rechtsvorschrift gilt jedoch nur, soweit in einem Bebauungsplan der Gemeinde nichts anderes festgelegt ist.

Einfriedungen dürfen direkt an der Nachbargrundstücksgrenze errichtet werden.

Zu einer öffentlichen Verkehrsfläche ist innerhalb eines Bereichs von acht Metern neben dem Straßenrand die Zustimmung der Straßenverwaltung (bei Verkehrsflächen der Gemeinde ist dies der Bürgermeister, bei Verkehrsflächen des Landes ist dies die Landesstraßenverwaltung) einzuholen (§ 18 Oö. Straßengesetz 1991).

Einfriedungen zählen in der Regel zu den bewilligungs- und anzeigefreien Bauvorhaben. Eine Anzeigepflicht für Stützmauern und freistehende Mauern besteht erst ab einer Höhe von mehr als 1,50 Meter über dem jeweils tiefer gelegenen Gelände (§ 25 Abs. 1 Z. 14 Oö. Bauordnung 1994).

Einsicht in den Bebauungsplan können Sie bei Ihrem Gemeindeamt bzw. Magistrat nehmen. Dort können Sie auch die grundsätzlichen Voraussetzungen abklären.

Oö. BauO 1994 - Oö. Bauordnung 1994;

Oö. BauTG 2013 - Oö. Bautechnikgesetz 2013;

Oö. ROG 1994 - Oö. Raumordnungsgesetz 1994;

i.d.g.F - in der geltenden Fassung;

leg.cit - das (vorhin) zitierte Gesetz

Die Kosten für das Verfassen eines Bauplans sind von verschiedenen Faktoren (notwendige Vorarbeiten, örtliche Gegebenheiten, Planungswünsche etc.) abhängig. Aus diesem Grund lässt sich Ihre Anfrage, "was die Erstellung eines Bauplans von einem Baumeister für ein Einfamilienhaus in der Größe von 250 kosten darf" nicht so einfach beantworten.


Nähere Informationen zur Kostenfrage bei Bauplänen können Sie zuständigkeitshalber bei

  1. der Wirtschaftskammer , Landesinnung Bau, in Linz, Hessenplatz 3 (E-Mail: gewerbe1@wkooe.at),
  2. der Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Oberösterreich und Salzburg in Linz, Kaarstraße 2 (E-Mail: linz@arching-zt.at) oder
  3. beim Konsumentenschutz der Arbeiterkammer Oberösterreich

erhalten.

Sofern ein geeignetes als Bauland (z.B. Dorfgebiet oder Wohngebiet) gewidmetes Grundstück zur Verfügung steht, kann darauf ein Wohnhaus errichtet werden, das unter Umständen die Funktion eines Auszugshauses erfüllt.

Sofern nur Grünland zur Verfügung steht, gilt Folgendes:

§ 30 Abs. 5 zweiter und dritter Satz des Oö. Raumordnungsgesetzes 1994 lauten:

Auszugshäuser dürfen, soweit die Wohnbedürfnisse im Rahmen des Ausgedinges nicht im land- und forstwirtschaftlichen Baubestand sichergestellt werden können oder ein Zubau nicht möglich ist, nur im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes errichtet werden; die Ver- und Entsorgung muss sichergestellt sein. Die Eröffnung einer eigenen Einlagezahl für das Auszugshaus im Grundbuch ist unzulässig; § 9 Abs. 6 Oö. Bauordnung 1994 gilt sinngemäß.

Daraus lässt sich u.a. ableiten:

  1. Als Auszugshaus kann nur ein Wohngebäude bezeichnet werden, welches ausschließlich der Befriedigung des Wohnbedürfnisses der/des Auszügler/s im Rahmen des in der Land- und Forstwirtschaft herkömmlichen Ausgedinges dient.
  2. Die Errichtung (= der Neubau) eines eigenen Auszugshauses ist nur zulässig, wenn
    1. ein noch bewirtschafteter Land- und Forstwirtschaftsbetrieb (mit aktuellem und ehemaligem Betriebsinhaber[ehepaar]) vorliegt,
    2. das Wohnbedürfnis der/des Auszügler/s im vorhandenen land- und forstwirtschaftlichen Baubestand nicht sichergestellt werden kann, auch nicht durch einen Zubau zu diesem, und
    3. die Auszugshauserrichtung im unmittelbaren Nahbereich des land- und forstwirtschaftlichen Hauptgebäudes erfolgt.
Nein! Bei "kleineren" gemäß § 25 Abs. 1 Z. 4 bis 15 Oö. BauO 1994 der Anzeigepflicht unterliegenden Bauvorhaben (z.B. Verglasung von Balkonen und Loggien, Errichtung von Wintergärten, Schwimmbecken oder bestimmten Solaranlagen) genügt grundsätzlich eine je nach Art des angezeigten Bauvorhabens ausreichende Beschreibung und zeichnerische Darstellung (Plan, Skizze und dgl.), aus der jedenfalls auch die genaue Lage des Bauvorhabens auf dem Grundstück ersichtlich sein muss (§ 25 Abs. 4 Z. 3 Oö. BauO 1994).
Im Grünland dürfen nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung nötig sind (§ 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz 1994). Da ein Schwimmbecken keine Notwendigkeit für die Land- und Forstwirtschaft darstellt, stehen der Errichtung eines solchen Bauwerks raumordnungsrechtliche Gründe entgegen.

Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn Sie selbst eine Land- oder Forstwirtschaft betreiben sollten und im Wohnbereich (des Anwesens) an die Errichtung eines Schwimmbeckens (in der herkömmlichen Größe) gedacht hätten. In diesen Fall ist ein Schwimmbecken als Bestandteil der Wohnnutzung im Sinn der heute verstandenen Wohnqualität zu werten.

Für die Frage, ob bzw. wie ein Grundstück bebaut werden darf, sind einerseits die im Flächenwidmungsplan der Gemeinde festgelegte Widmung des jeweiligen Grundstücks und andererseits die in einem allfällig vorhandenen Bebauungsplan diesbezüglichen Festlegungen und Ausweisungen maßgebend. Ohne nähere Details dazu (vor allem, ob es sich um ein Grundstück in der Widmung "Bauland" oder "Grünland" handelt) kann vorliegend daher nicht beurteilt werden, ob eine Lagerhalle auf einem gewidmeten "Lagerplatz" errichtet werden darf.

Grundsätzlich ist die Errichtung einer Lagerhalle aber entweder gemäß § 24 Abs. 1 Z. 1 Oö. Bauordnung 1994 baubewilligungspflichtig oder allenfalls bei Vorliegen der in § 25 Abs. 1 Z. 2 lit. a dieses Landesgesetzes genannten Voraussetzungen anzeigepflichtig.

Um eine ausführliche und präzise Antwort auf Ihre Frage(n) zu erhalten, empfehlen wir Ihnen daher eine Kontaktaufnahme mit der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde).

Gemäß 15 Abs. 1 Oö. Bauordnung 1994 haben die Eigentümer die vorübergehende Benützung von Grundstücken insbesondere zur Ausführung von Bauvorhaben zu dulden, wenn diese Arbeiten auf andere Weise nicht oder nur unter unzumutbar hohen Kosten durchgeführt werden können und der widmungsgemäße Gebrauch der in Anspruch genommenen Grundstücke dadurch keine unverhältnismäßige Behinderung erfährt.

Von einer beabsichtigten Grundinanspruchnahme ist nach dem Abs. 4 dieser Gesetzesstelle der Eigentümer mindestens vier Wochen vorher unter genauer Angabe der Art und der Dauer der beabsichtigten Inanspruchnahme vom Bauwerber schriftlich zu verständigen. Wird die Inanspruchnahme verweigert, hat die Baubehörde (= Gemeinde) auf Antrag über die Notwendigkeit, die Art, den Umfang und die Dauer der Inanspruchnahme (außer im Fall von Sicherungsmaßnahmen bei Gefahr in Verzug) mit Bescheid zu entscheiden.

Die Inanspruchnahme hat unter möglichster Schonung der Grundstücke und baulichen Anlagen sowie der Rechte der Betroffenen zu erfolgen. Nach Beendigung der Inanspruchnahme ist der frühere Zustand soweit als möglich wieder herzustellen (Abs. 6).

Nein, weil auch die Errichtung solcher Gebäude vor Beginn der Bauausführung bei der Gemeinde angezeigt oder von dieser bewilligt werden muss. Der Neubau eines solchen Gebäudes bedarf einer Baubewilligung (§ 24 Abs. 1 Z. 1 Oö. BauO 1994), außer das Gebäude ist ebenerdig (eingeschoßig), dient nicht Wohnzwecken und hat eine bebaute Fläche von maximal 15 ; unter diesen Voraussetzungen genügt die Einbringung einer Bauanzeige (§ 25 Abs. 1 Z. 9 Oö. BauO 1994).

Gemäß § 30 Abs. 5 Oö. Raumordnungsgesetz (Oö. ROG 1994) dürfen im Grünland nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen (Abs. 2 bis 4). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofes (z.B. VwGH 96/05/0076 vom 17.09.1996) ist bei Beantwortung der Frage, ob eine Baulichkeit für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist, an die hiefür maßgeblichen Kriterien ein strenger Maßstab anzulegen, soll doch verhindert werden, dass die Bestimmungen über die Flächenwidmung dadurch umgangen werden, dass jemand lediglich einem Hobby und nicht einer zumindest nebenberuflichen landwirtschaftlichen Nebentätigkeit nachgeht, und auf diese Weise die für die Landwirtschaft bestimmten Grundflächen zersiedelt werden. Demnach ist zunächst die Frage zu prüfen, ob die beabsichtigte landwirtschaftliche Nutzung zumindest die Annahme eines landwirtschaftlichen Nebenbetriebes rechtfertigt (vgl. VwGH vom 18. Jänner 1994, Zl. 93/05/0212, BauSlg. 1994/6, mwN). In diesem Zusammenhang ist auch auf VwGH vom 19. Jänner 1993, Zl. 92/05/0281, zu verweisen, wonach ein Bauwerk an die Betriebsfläche und die Betriebsart des land- und forstwirtschaftlichen Betriebes insoweit angepasst sein muss, als es dazu nicht in einem Missverhältnis stehen darf und letztlich für die Bewirtschaftung zweckmäßig ist. Im Rahmen des eingereichten Bauprojektes muss die geplante land- und forstwirtschaftliche Nutzung dargelegt werden. Es genügt somit nicht, wenn die bloße Absicht zu einer solchen Nutzung im Verwaltungsverfahren ins Treffen geführt wird. Das Vorliegen einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ist streng anhand eines wenigstens auf einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb gerichteten Betriebskonzeptes zu prüfen (vgl. hiezu VwGH vom 29. August 1995, Zl. 95/05/0170).

Weiterführende Informationen

Ja, soweit der Bebauungsplan nichts anderes festlegt, unter folgenden Voraussetzungen (vgl. § 41 Abs. 1 Z. 5 Oö. BauTG 2013):


  1. Die Summe aller im jeweiligen Seitenabstand gelegenen Längen der Bauwerke (einschließlich Dachvorsprünge) darf 15 m nicht überschreiten.
  2. Die Traufenhöhe darf 3 m über dem Erdgeschoßfußboden nicht überschreiten.
  3. Die Gesamthöhe ist mit 7 m limitiert.

Das bereits mit 30.06.2013 außer Kraft getretene Oö. Bautechnikgesetz 1994 definierte ein Hochhaus als ein Gebäude, bei dem die Traufe allseits höher als 25 m oder die Fußbodenoberkante des obersten Geschoßes allseits höher als 22 m über dem angrenzenden künftigen Gelände liegt.

Das seit 01.07.2013 geltende Oö. Bautechnikgesetz 2013 (Oö. BauTG 2013) kennt den Begriff des „Hochhauses“ dagegen nicht mehr.  Dieser Begriff wurde in den bautechnischen Vorschriften unter anderem zum Brandschutz (OIB-Richtlinie 2.3) bzw. über die Abstände von Gebäuden zu den Bauplatz- bzw. Nachbargrundgrenzen (§ 40 Z. 3 Oö. BauTG 2013) durch eine im Wesentlichen inhaltsgleiche Umschreibung ersetzt: „Ein Gebäude mit einem Fluchtniveau von mehr als 22 m oder einer allseitigen Traufenhöhe von mehr als 25 m über dem angrenzenden künftigen Gelände“.

 

Zu Ihrer E-Mail-Anfrage betreffend die Einhaltung eines Abstands zum Nachbargrundstück bei Errichtung eines Lattenzaunes in der Höhe von 1,20 m darf mitgeteilt werden, dass ein Baugrundstück mit einem Lattenzaun auf eigenem Grund (bis zur Grundstücksgrenze) grundsätzlich eingefriedet werden kann. Die Oö. Bauvorschriften enthalten Abstandsbestimmungen nur für Gebäude und Schutzdächer, nicht aber für Einfriedungen der angefragten Art.
Nach § 9 Oö. BauO 1994 ist u.a. auch für die Vergrößerung eines Bauplatzes (= "eines Grundstücks mit Bauplatzbewilligung") in der Regel wiederum eine eigene baubehördliche Bewilligung der Gemeinde erforderlich ist. Eine solche § 9-Bewilligung bewirkt, dass das vergrößerte Grundstück sodann insgesamt als bewilligter Bauplatz gilt. Davon, dass durch eine derartige Bauplatz-Vergrößerung die seinerzeitige Bauplatzbewilligung etwa erlöschen würde und deshalb für den solcherart vergrößerten Bauplatz womöglich eine neuerliche Bewilligung nach §§ 5 und 6 Oö. BauO 1994 erforderlich wäre, kann somit keine Rede sein.
Gemäß § 26 Z. 5 Oö. Bauordnung 1994 gehören Pergolen zu den bewilligungs- und anzeigefreien Bauvorhaben. Unter einer „Pergola“ kann allerdings nur ein regelmäßig in Leichtbauweise (vorzugsweise in Holz) ausgeführtes Gerüst verstanden werden, das für das „Ranken“ von Pflanzen erforderlich ist (vergleichbare Gerüste mit Abdeckungen – z.B. aus Glas, Kunststoffelementen o.ä. – fallen daher nicht mehr unter diesen Begriff).

Handelt es sich in Wahrheit bei dem von Ihnen geplanten Bauvorhaben aber um einen (nicht allseits umschlossenen) überdachten Sitzplatz mit einer Fläche bis 35 , besteht eine Bauanzeigepflicht gemäß § 25 Abs. 1 Z. 9b Oö. Bauordnung 1994.

Für allfällige weitergehende Fragen ist eine Kontaktaufnahme mit der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde) zweckmäßig, mit der Sie Ihr Projekt im Rahmen der Bauberatung und erforderlichenfalls auch unter Beiziehung eines bautechnischen Amtssachverständigen noch im Detail erörtern können.

Soweit ein Bebauungsplan der Gemeinde nichts anderes festlegt, können Garagen unter den Voraussetzungen des § 41 Abs. 1 Z. 5 Oö. BauTG 2013 bis an die seitliche oder hintere Nachbargrundgrenze herangebaut werden:

  1. Die Summe aller im jeweiligen Seitenabstand gelegenen Längen der Bauwerke (einschließlich Dachvorsprünge) darf 15 m nicht überschreiten.
  2. Die Traufenhöhe darf 3 m über dem Erdgeschoßfußboden nicht überschreiten.
  3. Die Gesamthöhe ist mit 7 m limitiert.


Demgegenüber ist der Abstand einer Garage zur öffentlichen Verkehrsfläche im Baurecht nur insofern geregelt, als vor Garagentoren zur Straßenfluchtlinie oder zur Grenze der öffentlichen Verkehrsfläche grundsätzlich ein Stauraum von mindestens 5 m vorzusehen ist (§ 43 Abs. 5 Oö. BauTG 2013). Soll die Garage innerhalb eines Bereiches von 8 m neben Landes- oder Gemeindestraßen zu liegen kommen, ist überdies die Zustimmung der jeweiligen Straßenverwaltung gemäß § 18 Abs. 1 Oö. Straßengesetz 1991 erforderlich.

§ 18 Oö. Straßengesetz 1991 setzt zwangsläufig voraus, dass der betroffene Straßenzug bereits errichtet und für den Verkehr freigegeben ist. Ausweisungen in Bebauungsplänen, Einreihungsverordnungen, straßenrechtliche Bewilligungen, baureife Projekte etc. können keinen Einfluss auf Bauführungen neben öffentlichen Straßen nehmen. So gesehen ist für ein Verfahren nach § 18 Abs. 1 dieses Landesgesetzes eine in der Natur hergestellte und unter Verkehr stehende öffentliche Straße erforderlich, um die gefahrlose Benützbarkeit einer Straße unter dem Gesichtspunkt der "Leichtigkeit, Flüssigkeit und Sicherheit des Verkehrs" einer seriösen Beurteilung unterziehen zu können.
Dem Gesetzeswortlaut des § 3 Abs. 2 Z. 3 Oö. Wasserversorgungsgesetz nach müssen von der Abgabenbehörde die durchschnittlichen Anschlusskosten in der Gemeinde ermittelt werden, wobei unserer Ansicht nach ein Durchschnitt immer nur anhand einer repräsentativen Menge gerechnet werden kann. Demgemäß würde es unserer Ansicht nach natürlich nicht genügen, nur ein einziges – wenn auch sehr durchschnittliches – Objekt zur Ermittlung der durchschnittlichen Anschlusskosten heranzuziehen, sondern es müssten dazu sicherlich mehrere (auch von den natürlichen Gegebenheiten, wie z.B. Bodenbeschaffenheit oder Leitungslänge her unterschiedliche) Objekte ausgewählt werden.
Im Oö. Baurecht gibt es für Holzgebäude keine Sonderbestimmungen über Mindestabstände zu den Bauplatz- bzw. Nachbargrundgrenzen (mehr).

In brandschutztechnischer Hinsicht gelten für Gebäude aus Holz zum Teil besondere Anforderungen. In dieser Frage ersuchen wir Sie um Kontaktaufnahme mit der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde), mit der Sie, allenfalls gemeinsam mit einem bautechnischen Amtssachverständigen, die Rechtslage bezogen auf den konkreten Anfragefall erörtern können.

Es besteht grundsätzlich kein Rechtsanspruch des Grundeigentümers auf eine bestimmte Widmung. Der Gemeinderat muss sich aber innerhalb von sechs Monaten mit einer entsprechenden Anregung befassen.
Zivilrecht:

Die Aufstellung solcher Anlagen bedarf jedenfalls einmal der Zustimmung des Grund- bzw. Gebäudeeigentümers.

Oö. Baurecht:

Eine Bewilligungspflicht für Antennenanlagen besteht ab einer Höhe von 3 m sowie einer Errichtung in bestimmten Widmungskategorien (z.B. im Wohn-, Dorf- oder Kerngebiet). Vor ihrer Errichtung der Baubehörde lediglich anzuzeigen sind Antennen mit einer Höhe von mehr als 3 m (gemessen vom Fußpunkt der Antenne oder des Masts) insbesondere in den Widmungen Betriebsbaugebiet, Industriegebiet oder Grünland; kleinere Anlagen sind überhaupt vom Geltungsbereich des Oö. Baurechts ausgenommen. In einem allenfalls erforderlichen baubehördlichen Bewilligungs- oder Anzeigeverfahren können im Wesentlichen nur die Aspekte Standsicherheit (Statik) und Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild beurteilt werden; die in der Praxis bei Handymasten vielfach geäußerten Befürchtungen möglicher Gesundheitsgefährdungen sind aus verfassungsrechtlichen Gründen der Beurteilung durch die Baubehörde entzogen.

Laut Ihrer E-Mail-Eingabe beabsichtigen Sie den Ankauf eines Grundstückes, um darauf eine kleine Holzhütte sowie einen Geräteschuppen zu errichten. Sie möchten dazu wissen, "welche Art von Grundstück für diesen Zweck in Frage kommt und wie die gesetzlichen Bestimmungen bezüglich Höhe und Größe der Hütte und dergleichen sind".

Zunächst ist die Frage der Übereinstimmung mit dem Flächenwidmungsplan zu beachten. Für Holzhütten bzw. Geräteschuppen kommen in erster Linie die Baulandwidmungen Wohngebiet, Dorfgebiet und gemischtes Baugebiet in Frage. Handelt es sich hingegen um Grünland, so dürfen die genannten Bauten dort nur dann errichtet werden, wenn sie nötig sind, um das Grünland widmungsgemäß (= etwa für einen landwirtschaftlichen Betrieb) zu nutzen.

Im Fall einer Baulandwidmung ist zu beachten, dass für dieses Grundstück möglicherweise ein Bebauungsplan besteht, der besondere Vorschriften enthalten könnte.

Ausdrückliche Regelungen bzw. Beschränkungen betreffend die Höhe und Größe von Hütten und Geräteschuppen gibt es im Oö. Baurecht nicht. Es gelten für solche Bauten grundsätzlich alle jene allgemeinen Anforderungen an bauliche Anlagen, wie sie in § 3 Oö. Bautechnikgesetz 2013 genannt sind (etwa Anforderungen hinsichtlich Sicherheit, Festigkeit und Brandschutz, Einfügung in das Orts- und Landschaftsbild usw.) sowie die Bestimmungen über Abstände (§§ 40 und 41 Oö. Bautechnikgesetz 2013).

Gemäß § 30 Abs. 5 Oö. ROG 1994 dürfen im Grünland nur Bauten und Anlagen errichtet werden, die nötig sind, um dieses bestimmungsgemäß zu nutzen (Abs. 2 bis 4). Nach der ständigen Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtshofs (z.B. VwGH 96/05/0076 vom 17.09.1996) ist bei Beantwortung der Frage, ob eine Baulichkeit für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung erforderlich ist, an die hiefür maßgeblichen Kriterien ein strenger Maßstab anzulegen, soll doch verhindert werden, dass die Bestimmungen über die Flächenwidmung dadurch umgangen werden, dass jemand lediglich einem Hobby und nicht einer zumindest nebenberuflichen landwirtschaftlichen Nebentätigkeit nachgeht, und auf diese Weise die für die Landwirtschaft bestimmten Grundflächen zersiedelt werden. Demnach haben die Verwaltungsbehörden zutreffend zunächst die Frage zu prüfen, ob die beabsichtigte landwirtschaftliche Nutzung zumindest die Annahme eines landwirtschaftlichen Nebenbetriebs rechtfertigt (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 18. Jänner 1994, Zl. 93/05/0212). In diesem Zusammenhang ist auf das Erkenntnis vom 19. Jänner 1993, Zl. 92/05/0281, zu verweisen, wonach ein Bauwerk an die Betriebsfläche und die Betriebsart des land- und forstwirtschaftlichen Betriebs insoweit angepasst sein muss, als es dazu nicht in einem Missverhältnis stehen darf und letztlich für die Bewirtschaftung zweckmäßig ist. Im Rahmen des eingereichten Bauprojekts muss die geplante land- und forstwirtschaftliche Nutzung dargelegt werden. Es genügt somit nicht, wenn die bloße Absicht zu einer solchen Nutzung im Verwaltungsverfahren ins Treffen geführt wird. Das Vorliegen einer land- und forstwirtschaftlichen Nutzung ist streng anhand eines wenigstens auf einen land- und forstwirtschaftlichen Nebenerwerb gerichteten Betriebskonzepts zu prüfen (vgl. hiezu VwGH vom 29. August 1995, Zl. 95/05/0170).
Nach den gültigen Bestimmungen ("alte" Norm ÖVE-E49/88 und "neueste" Norm ÖVE/ÖNORM EN 62305-3) sind folgende Prüfungsintervalle vorgesehen:
  • Blitzschutzanlagen von Bauten für größere Menschenansammlungen
    (z. B. Theater, Lichtspieltheater, Kirchen, Flughäfen, Sportanstalten, Hochhäuser, Schulen, Seilbahnanlagen) und
  • Blitzschutzanlagen für Anlagen von Industrie und Gewerbe --> mindestens alle drei Jahre
  • Blitzschutzanlagen von landwirtschaftlichen Gebäuden sowie
  • Wohngebäuden mit mehr als drei Wohneinheiten (z. B. Reihenhäuser) --> mindestens alle fünf Jahre
  • Blitzschutzanlagen von Wohngebäuden bis zu drei Wohneinheiten --> mindestens alle zehn Jahre
Bei der sog. Baufreistellung (§ 25 Abs. 1 Z. 1 und 2 Oö. BauO 1994), die ja eine Sonderform des Anzeigeverfahrens darstellt, ist ein von einer gesetzlich dazu befugten Person (z.B. Baumeisterin oder Baumeister) erstellter Bauplan erforderlich.

Dies gilt auch für Änderungen oder Instandsetzungen von Gebäuden, die gemäß § 25 Abs. 1 Z. 3 lit. b Oö. BauO 1994 anzeigepflichtig sind.

Bei allen anderen der Anzeigepflicht unterliegenden Bauvorhaben (= § 25 Abs. 1 Z. 4 bis 15) genügt grundsätzlich eine je nach Art des angezeigten Bauvorhabens ausreichende Beschreibung und zeichnerische Darstellung (Plan, Skizze und dgl.), aus der jedenfalls auch die genaue Lage des Bauvorhabens auf dem Grundstück ersichtlich sein muss.

Die geplante Baumaßnahme stellt eine Vergrößerung eines Gebäudes der Höhe nach und damit einen baubewilligungspflichtigen Zubau dar. Um die entsprechende Bewilligung ist bei der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde) einzukommen. Bei Zubauten ist zu den Nachbargrundgrenzen, soweit ein Bebauungsplan nichts anderes festgelegt, grundsätzlich ein Mindestabstand von 3 m einzuhalten. Bis an die Grundgrenze kann unter den Voraussetzungen des § 41 Abs. 1 Z. 5 Oö. BauTG 2013 gebaut werden.
Auf die "Gültigkeit" einer Bauverhandlung hat es keinen Einfluss, wenn ein Nachbar entgegen dem Gesetz nicht zur Verhandlung geladen wurde. Die betreffende Person gilt in diesem Fall aber als übergangene Partei, die über ihren Antrag hin von der Baubehörde nachträglich in das Verfahren einzubeziehen ist (vgl. § 33 Oö. BauO 1994).
Aufgrund unterschiedlicher möglicher Ausführungsvarianten kann dies nicht generell beantwortet werden.

In Einzelfällen (z.B. außergewöhnliche Farbgestaltung, besondere Blendwirkung der Dacheindeckung) könnte der Anzeigetatbestand des § 25 Abs. 1 Z. 3 lit. b Oö. BauO 1994 betreffend die sonstige Änderung oder Instandsetzung von Gebäuden vorliegen.

Im Allgemeinen wird man aber von einer bewilligungs- und anzeigefreien Maßnahme ausgehen können, d.h. es ist kein vorausgehendes Bauverfahren nötig.

Ist allerdings diese bauliche Maßnahme mit einer Erhöhung des Daches verbunden, so liegt auf Grund der Veränderung der Gebäudehöhe ein bewilligungspflichtiger Zubau gemäß § 24 Abs. 1 Z. 1 Oö. BauO 1994 vor.

Nach den . Bauvorschriften genügt bei einem Carport bis 35 bebauter Fläche vor Errichtung eine Bauanzeige (§ 25 Abs. 1 Z. 9 Oö. Bauordnung 1994); für größere Carports wäre eine Baubewilligung erforderlich. Voraussetzung ist, dass auch tatsächlich ein Carport (= Schutzdach) vorliegt. Sollte das Bauwerk nämlich „überwiegend umschlossen“ sein und damit bereits von einem Gebäude auszugehen sein, würde lediglich bis zu einer bebauten Fläche von 15 eine Anzeigepflicht bestehen und darüberhinausgehend eine Bewilligung erforderlich werden (vgl. die Begriffsbestimmungen Schutzdach und Gebäude in § 2 Z. 12 und Z. 23 Oö. Bautechnikgesetz 2013).

Weiterführende Informationen

Im oö. Bau- und Raumordnungsrecht gibt es keine Bestimmung, die ein Gebäude der von Ihnen angesprochenen Bauart von vornherein verbieten würde; bei Einhaltung dieser Vorschriften ist ein solches Blockhaus vielmehr zulässig.

Da das Objekt offenbar Wohnzwecken dienen soll, ist vor der Errichtung aber jedenfalls eine Baubewilligung einzuholen.

Hinsichtlich der erforderlichen Antragsunterlagen sowie der näheren Voraussetzungen für eine Bewilligungsfähigkeit des Baues empfehlen wir eine Kontaktaufnahme mit der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde).

Eingangs müssen wir ausdrücklich darauf hinweisen, dass die im Folgenden beschriebenen Bestimmungen des Oö. Bautechnikgesetzes 2013 (kurz: Oö. BauTG 2013) dann nicht greifen, wenn ein allenfalls existierender Bebauungsplan der Gemeinde etwas anderes bestimmt. Wir ersuchen Sie daher, sich bei der Gemeinde im Vorfeld über einen solchen Bebauungsplan zu erkundigen.


Sollte kein Bebauungsplan existieren oder der Bebauungsplan nichts anderes festlegen, greifen subsidiär die Bestimmungen des Oö. BauTG 2013.


Demnach dürfen Carports unter folgenden Voraussetzungen (wobei hier ALLE Punkte einzuhalten sind) näher als 3 m zur Grundstücksgrenze errichtet werden:

  • soweit die den Nachbargrundgrenzen zugewandten Außenwände einen Abstand von weniger als 2 m zur Nachbargrundgrenze aufweisen, sind in diesen Türen und Fenster unzulässig; in Außenwänden, die an solche Außenwände anschließen, müssen Türen und Fenster von der Nachbargrundgrenze einen Abstand von mindestens 1 m aufweisen, soweit es sich nicht um Einfahrten, Garagentore, Loggien und dergleichen handelt;
  • die Summe aller im jeweiligen Abstand gelegenen, den Nachbargrundstücken zugewandten Längen der Bauwerke einschließlich allfälliger Dachvorsprünge darf 15 m nicht überschreiten;
  • die Traufenhöhe von im Abstand gelegenen Bauwerksteilen darf 3 m über dem Erdgeschoßfußboden nicht überschreiten; reicht der einzige Fußboden unter das künftige Gelände, ist die Traufenhöhe über dem höchsten angeschnittenen künftigen Gelände zu messen;
  • die Gesamthöhe von im Abstand gelegenen Bauwerksteilen (wie Dachgiebeln) darf 7 m nicht überschreiten; § 40 Z 6 gilt sinngemäß; Mansarddächer sind in diesem Bereich unzulässig;
  • bei Pultdächern mit einem dem Nachbargrundstück zugewandten First darf dessen Höhe 3 m über dem Erdgeschoßniveau nicht überschreiten.


Überdies ist aus Sicht des Brandschutzes zu beachten, dass Garagenwände, die weniger als 2 m von der Grundstücks- bzw. Bauplatzgrenze entfernt sind, in besonderer brandschutztechnischer Ausführung errichtet werden müssen.

Prinzipiell spielen für die Beantwortung dieser Frage zwei baurechtliche Aspekte eine Rolle, nämlich einerseits die Abstandsbestimmungen, andererseits die brandschutztechnischen Bestimmungen.

Hinsichtlich der Abstandsbestimmungen ist eingangs darauf hinzuweisen, dass die unten beschriebene Bestimmung des Oö. Bautechnikgesetzes 2013 (kurz: Oö. BauTG 2013) dann nicht greift, wenn ein allenfalls existierender Bebauungsplan der Gemeinde etwas anderes bestimmt. Wir ersuchen Sie daher, sich bei der Gemeinde im Vorfeld über das Vorliegen eines solchen Bebauungsplans zu erkundigen.

Sollte kein Bebauungsplan existieren oder der Bebauungsplan nichts anderes festlegen, greifen daher subsidiär die Bestimmungen des Oö. BauTG 2013. Demnach wäre aber eine Garagenau-ßenwand mit einem Fenster in einem Abstand von 0,5 m zur Nachbargrundgrenze unzulässig (§ 41 Abs. 1 Z. 5 lit. b Oö. BauTG 2013 sieht einen Mindestabstand von 2 m vor).

Sollte aber die von Ihnen beschriebene Garagenaußenwand mit Fenster in einem Abstand von 0,5 m zur Nachbargrundgrenze aufgrund eines Bebauungsplans zulässig sein, dann ist aus Sicht des Brandschutzes zu beachten, dass Garagenwände, die weniger als 2 m von der Grundstücks- bzw. Bauplatzgrenze entfernt sind, in besonderer brandschutztechnischer Ausführung errichtet werden müssen.

Für nähere Fragen zu diesen Bestimmungen und dem konkreten Bauvorhaben ersuchen wir Sie, sich an die zuständige Gemeinde als Baubehörde zu wenden.

Wurde für das zur Bebauung vorgesehene Grundstück noch nie ein Verkehrsflächenbeitrag entrichtet, so löst die Baubewilligung für den Gebäudeneubau die Verkehrsflächenbeitragspflicht aus. Daran vermag auch der Umstand nichts zu ändern, dass es sich um einen Ersatzbau handelt.
Aus der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs ergibt sich klar, dass eine Hundezucht im Wohngebiet unzulässig ist (vgl. beispielsweise VwGH vom 22.12.1992, Zl. 90/05/0031 und vom 22.5.2001, Zl. 2000/05/0279).

Anhand des letzteren Erkenntnisses kann auch die Frage, was erforderlichenfalls rechtlich gegen eine Hundezucht im Wohngebiet unternommen werden kann, beantwortet werden. Es ist, kurz zusammengefasst, wie folgt vorzugehen:

Steht die Hundezucht im Zusammenhang mit für diesen Zweck verwendeten baulichen Anlagen, so ist ein baubehördlicher Auftrag auf die Bestimmung des § 50 Oö. BauO 1994 zu stützen.

Dort, wo ein solcher Zusammenhang mit baulichen Anlagen fehlt, stellt hingegen § 45 Oö. BauTG 2013 die Rechtsgrundlage für einen entsprechenden Auftrag dar.

Im Oö. Baurecht gibt es – über das Recht auf Einhaltung der gesetzlichen Abstands- und Höhenbestimmungen hinaus – kein Nachbarrecht darauf, dass eine vorhandene Sonnenenergieanlage durch ein Bauvorhaben nicht beeinträchtigt wird (vgl. das Erkenntnis des Verwaltungsgerichtshofs vom 20.4.2001, Zl. 99/05/0264).
Dazu können wir Ihnen mitteilen, dass die Vorschriften des § 40 Oö. Bautechnikgesetz 2013 betreffend Mindestabstände bei Neu- und Zubauten unabhängig davon gelten, ob der Nachbar mit dieser baulichen Maßnahme einverstanden ist oder nicht. Eine Unterschreitung des in der Regel erforderlichen Mindestabstands von 3 m ist daher nur unter den Voraussetzungen des § 41 Oö. Bautechnikgesetz 2013 möglich und zulässig.
Da Pflanzungen keine baulichen Anlagen sind, kann zumindest mit den Mitteln des Oö. Baurechts Ihrem Problem nicht abgeholfen werden.

Die Zulässigkeit von Neuaufforstungen - für den Fall, dass die Bepflanzung schon das Ausmaß einer Aufforstung annimmt - bestimmt sich insbesondere nach dem Oö. Alm- und Kulturflächenschutzgesetz, LGBl. Nr. 79/1999, das inneramtlich in den Zuständigkeitsbereich der Abteilung Land- und Forstwirtschaft fällt. Die Frage, ob Sie aus diesem Titel etwas gegen die benachbarte Aufforstung unternehmen können, richten Sie daher bitte direkt an die genannte Abteilung (E-Mail: lfw.post@ooe.gv.at).

Schließlich enthält (auch) das zivilrechtliche Nachbarschaftsrecht eine Handhabe gegen herüberhängende Äste und gegen Bäume auf dem Nachbargrundstück, die Licht in einem nach den örtlichen Verhältnissen ungewöhnlichen Maß entziehen (vgl. insbesondere § 364 Abs. 3 und § 422 Abs. 1 ABGB idF des Zivilrechts-Änderungsgesetzes 2004, BGBl. I Nr. 91/2003).
Diese Regelungen fallen jedoch in die Kompetenz der ordentlichen Gerichte (auf die Möglichkeit einer unentgeltlichen Rechtsberatung an den Amtstagen des zuständigen Bezirksgerichts wird hingewiesen).
Es gibt im Planungsverfahren nur ein Anhörungsrecht, aber kein Recht auf eine anfechtbare bescheidmäßige Erledigung des Ansuchens, also keine Berufungsmöglichkeit. Ein rechtswirksamer Flächenwidmungsplan kann aber im Weg eines Behördenverfahrens (z.B. Bauverfahren auf Grund eines Baubewilligungsansuchens) letztendlich beim Verfassungsgerichtshof angefochten werden.
Gemäß § 25 Abs. 1 Z. 8 Oö. Bauordnung 1994 ist der Behörde (= Gemeinde) vor Beginn der Bauausführung die Veränderung der Höhenlage einer nach dem Flächenwidmungsplan im Bauland gelegenen Grundfläche um mehr als 1,50 Meter anzuzeigen (in der Folge ist von der Baubehörde ein Anzeigeverfahren gemäß § 25a durchzuführen).

Gemäß Abs. 1a dieses Paragraphen entfällt bei einem solchen Bauvorhaben eine eigene Bauanzeige, wenn es in Verbindung mit einem bewilligungspflichtigen Bauvorhaben gemäß § 24 erfolgt und im Bauplan gemäß § 29 dargestellt ist.

Veränderungen der Höhenlage unter 1,50 Meter sind gemäß den Bestimmungen der Oö. Bauordnung 1994 bewilligungs- und anzeigefrei.

Nach dem Grundsatz der Unbeschränktheit von Beweismitteln können von Ausnahmewerbern sicherlich auch Kostenvoranschläge oder Angebote von konzessionierten Baufirmen als Nachweis für die konkreten Anschlusskosten vorgelegt werden. Nur dann, wenn diese Kostenvoranschläge für die Abgabenbehörde begründetermaßen nicht schlüssig und nachvollziehbar wären, wäre die Behörde verpflichtet, weitere Ermittlungsschritte zu setzen und etwa ein Gegenangebot einzuholen und dazu auch das Parteiengehör zu wahren. In diesem Fall hat die Abgabenbehörde im Bescheid aber ausführlich und nachvollziehbar zu begründen, warum sie welchem Beweismittel mehr Glauben schenkt als dem anderen.
Der Gemeinderat ist das nach dem Oö. Raumordnungsgesetz 1994 zuständige Gemeindeorgan für die Ertstellung und Änderung von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen. Die Landesregierung als Aufsichtsbehörde hat die Gesetzmäßgkeit dieser Planungen zu prüfen und letztlich die Umwidmung zu genehmigen oder zu versagen. Ein Rechtsanspruch auf Umwidmung eines Grundstücks besteht nicht.
Der gesetzliche Mindestabstand von 3 m ist auf das aufgehende Außenmauerwerk zu beziehen, sodass ein üblicher Dachvorsprung (die Praxis toleriert im Regelfall höchstens eine Länge von 1 m) in den Bauwich ragen darf.
Soweit keine besondere Bauweise vorliegt, müssen Neu- und Zubauten von bzw. bei Wohngebäuden zu den Bauplatzgrenzen einen Mindestabstand von 3 m (= Bauwich) einhalten (§ 40 Z. 1 Oö. Bautechnikgesetz 2013). Ausnahmen ergeben sich nach Maßgabe des § 41 Oö. Bautechnikgesetz 2013.
Mit das zukünftige Gelände überragenden Terrassen und Balkonen kann der gesetzliche Mindestabstand von 3 m unterschritten werden, allerdings muss ein Mindestabstand von 2 m eingehalten werden (§ 41 Abs. 2 Z. 3 Oö. Bautechnikgesetz 2013).
Eine Grundabtretung sieht das Oö. Baurecht (unter gewissen Voraussetzungen) nur anlässlich einer Bauplatzbewilligung vor (§ 16 Abs. 1 Oö. Bauordnung 1994). Im Zug der „Renovierung“ Ihres Wohngebäudes wird sich die Frage einer Grundabtretung nur dann stellen, wenn die damit verbundenen Baumaßnahmen den Umfang eines Um- oder Zubaus annehmen (und ein bewilligter Bauplatz nicht ohnehin vorliegt). Eine Bauplatzbewilligung wiederum ist nur im Fall eines Neu-, Zu- oder Umbaus eines Gebäudes erforderlich (§ 3 Abs. 1 des zit. Gesetzes). Zusammenfassend ist festzuhalten, dass ein Sanierungsprojekt nur dann das Erfordernis einer Bauplatzbewilligung und in weiterer Folge damit auch eine Grundabtretungspflicht nach sich ziehen kann, wenn es nach der dargestellten Rechtslage auch Maßnahmen umfasst, die baurechtlich als Um- oder Zubau zu werten sind.
Nachbarn - und damit Parteien des Bauverfahrens - sind diejenigen Grundeigentümer, deren Grundstücke vom zu bebauenden Grundstück im Fall von Wohngebäuden höchstens 10 m (bei anderen Bauvorhaben höchstens 50 m) entfernt sind; allerdings nur unter der weiteren Voraussetzung, dass diese Personen durch das Bauvorhaben auch voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können. Daraus folgt für Ihre Anfrage zweierlei: Der Umstand, dass eine öffentliche Straße zwischen dem Bauplatz und dem Nachbargrundstück liegt, schließt die Nachbarstellung nicht (mehr) - wie früher - grundsätzlich aus. Welchen Personen nun konkret bei einem Bauvorhaben ein nachbarliches Mitspracherecht zukommt, kann letztlich nur unter Berücksichtigung der konkreten Umstände (wozu wir eine Kontaktaufnahme mit der zuständigen Behörde = Gemeinde empfehlen) gesagt werden.
Die (nachträgliche) Errichtung eines Balkons bedarf der Bauanzeige bei der Gemeinde, weil diese Baumaßnahme von Einfluss auf die Festigkeit tragender Bauteile ist und/oder das äußere Aussehen des Gebäudes wesentlich verändert (§ 25 Abs. 1 Z. 3 lit. b Oö. Bauordnung 1994). Entsprechende Anzeigeformulare liegen bei der örtlich zuständigen Gemeinde auf. Zu beachten ist, dass mit Balkonen ein Mindestabstand von 2 m zu den Bauplatzgrenzen nicht unterschritten werden darf (§ 41 Abs. 2 Z. 3 Oö. Bautechnikgesetz 2013). Dies gilt jedoch nicht innerhalb eines geschlossen bebauten Gebiets.
Eine Baubewilligungspflicht für "Schwimmteiche, Schwimm- und sonstige Wasserbecken" besteht in keinem Fall.

Bauten der genannten Art mit einer Tiefe von mehr als 1,5 m oder einer Wasserfläche von mehr als 35 bedürfen einer Bauanzeige (§ 25 Abs. 1 Z. 6 Oö. Bauordnung 1994); beträgt die Tiefe nicht mehr als 1,5 m und die Wasserfläche höchstens 35 , so handelt es sich überhaupt um ein bewilligungs- und anzeigefreies Bauvorhaben (§ 26 Z. 7 dieses Landesgesetzes).

Die von Ihnen abschließend aufgeworfene Frage, ob im Fall mehrerer Schwimm- und sonstiger Wasserbecken, die über einen Kanal o.ä. miteinander verbunden sind, die für die Beurteilung einer Anzeigepflicht maßgebliche 35 -Fläche durch Zusammenzählen aller Wasserflächen zu ermitteln ist, wird zu bejahen sein.

Grund für die Schaffung von "Sternchenhäusern" (oder "Sternchenbauten") war der, dass (reine) Wohnbauten im Grünland an sich nicht zulässig sind. Bereits bestehenden Wohngebäuden im Grünland (nur solche können als Sternchenhäuser ausgewiesen werden!) sollte mit dieser Art der Kennzeichnung im Flächenwidmungsplan ein Bestandschutz gegeben, diese also rechtlich gesichert werden (vgl. dazu Punkt 1.3.14 der Anlage 1 zur Planzeichenverordnung für Flächenwidmungspläne 2016, LGBl. Nr. 26/2016). Mit dieser "Sternsignatur" ist die Widmung "Dorfgebiet" verbunden, weshalb auch ein Neubau zulässig ist. In dieser Widmungskategorie ist allerdings (insgesamt) nur ein Hauptgebäude erlaubt.

Die Zulässigkeit von anderen Bauten und Anlagen als Wohngebäude (z.B. Stall, Zwinger ...) im Wohngebiet ist im § 22 Abs. 1 erster Satz Oö. Raumordnungsgesetz 1994, geregelt. Demnach dürfen "andere Bauten und sonstige Anlagen" in Wohngebieten nur errichtet werden, wenn sie wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnissen vorwiegend der Bewohner dienen und ihre ordnungsgemäße Benützung keine Gefahren, erhebliche Nachteile oder erhebliche Belästigungen mit sich bringt. Nach der Rechtsprechung dient jedoch eine Nutztierhaltung weder wirtschaftlichen noch kulturellen Bedürfnissen im Sinn der genannten Gesetzesstelle, kommt es doch auf die wirtschaftlichen oder kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung des Wohngebiets an, nicht aber etwa darauf, was der Tierhalter selbst als seine wirtschaftlichen, sozialen oder kulturellen Bedürfnisse beurteilt (vgl. VwGH vom 24.9.1991, Zl. 91/05/0150, betreffend eine Kaninchenzucht). Im Erkenntnis vom 22.12.1992, Zl. 90/05/0031, hat der Verwaltungsgerichtshof schließlich dezidiert festgestellt, dass im Zusammenhang mit einer Hundezucht (Anm.: mehrere Hunde) stehende Bauten und Anlagen "keinesfalls als der typischen Bedürfnisse der Wohnbevölkerung dienend angesehen werden (können)". Davon ist natürlich nicht die Haltung einzelner Haustiere (Hunde, Katzen ...) im üblichen Ausmass (im Wohnbereich) betroffen!
Gemäß § 25 Abs. 1 Z 5 Oö. BauO 1994 ist die Verglasung von Balkonen und Loggien sowie die Herstellung von Wintergärten vor Beginn der Bauausführung der Baubehörde (bloß) anzuzeigen. Es handelt sich dabei um eine Aufgabe, die von der Gemeinde im eigenen Wirkungsbereich zu besorgen ist, weshalb Baubehörde I. Instanz der Bürgermeister, in Städten mit eigenem Statut der Magistrat, ist.
Rechtsgrundlage für die Errichtung von Dauerkleingartenanlagen bildet § 27b Oö. BauO 1994. Danach dürfen Dauerkleingartenanlagen nur in der Widmung "Grünland-Dauerkleingärten" und nach Maßgabe einer Verordnung der Gemeinde errichtet werden, die deren Bebauung und Gestaltung regelt und jedenfalls die Gebäudehöhe und -größe sowie die interne Verkehrserschließung festzulegen hat.

Es kann daher empfohlen werden, sich bei der jeweiligen Gemeinde über den Inhalt einer allfälligen "Dauerkleingartenverordnung" zu informieren.

Nach einer vom Amt der Oö. Landesregierung herausgegebenen Richtlinie "Das Kleingartenwesen in Oberösterreich" (an die sich die letztendlich verbindlichen Kleingartenverordnungen der Gemeinden weitgehend halten), sollte das in der Kleingartenverordnung der Gemeinde geregelte Ausmaß der bebauten Fläche des einzelnen Gartens maximal 15 v.H. der Gartenfläche, keinesfalls jedoch mehr als 40 betragen. Vordächer, Dachvorsprünge und überdachte Sitzbereiche, Kellerabgänge und eventuell Schwimmbecken sind einzurechnen. Das Ausmaß der bebauten Fläche der "Gartenhütte" allein sollte keinesfalls mehr als 20 betragen.

In den Oö. Bauvorschriften sind keine spezifischen Abstandsvorschriften gegenüber "Waldgrundstücken" vorgesehen. Es gelten daher die Bestimmungen des Oö. Bautechnikgesetzes 2013. Das bedeutet, dass bei Neu- und Zubauten von Gebäuden grundsätzlich ein Mindestabstand von 3 m zur Nachbargrundgrenze einzuhalten ist. Die Ausnahmebestimmungen des § 41 Oö. Bautechnikgesetz 2013 gelten.

Für an Waldgrundstücke angrenzende Liegenschaften kann/sollte die Gemeinde im Sinn der forstrechtlichen Anforderungen im Flächenwidmungsplan zudem einen entsprechenden "Schutzstreifen" vorsehen.

Eine mündliche Bauverhandlung ist so rechtzeitig anzuberaumen, dass die Teilnehmer vorbereitet erscheinen können. Genaue Regelungen über entsprechende Fristen gibt es allerdings nicht. Im Allgemeinen wird eine Frist von 14 Tagen ausreichen, abhängig vom konkreten Projekt allenfalls auch 8 Tage. Steht einem Nachbarn zwischen der Zustellung der Ladung und dem Tag der Verhandlung keine ausreichende Vorbereitungszeit zu, kann er einen Vertagungsantrag stellen.
Es besteht Anspruch auf die Erteilung einer Ausnahme vom Aufschließungsbeitrag, soweit nicht die Gemeinde nachweist,
  • dass der Antrag auf Ausnahme verspätet gestellt wurde,
  • dass das Grundstück eine Baulücke darstellt oder
  • dass der Erteilung einer Ausnahme Interessen einer geordneten Siedlungsentwicklung, entgegenstehen (§ 27 Oö. Raumordnungsgesetz 1994).
Im Anzeigeverfahren hat die Baubehörde lediglich eine Frist von 8 Wochen, um eine bestimmte Bauführung zu untersagen. Solche Gründe sind z.B. der Widerspruch des Bauvorhabens zum Flächenwidmungs- bzw. Bebauungsplan, die Verletzung zwingender Bauvorschriften (z.B. Abstände, Bauhöhen, Brandschutz usw.) oder die Baubewilligungspflicht des bloß angezeigten Vorhabens. Wird innerhalb der Frist von 8 Wochen nach der Bauanzeige die Ausführung durch die Baubehörde nicht untersagt, so darf mit der Bauausführung ohne weiteres Zuwarten begonnen werden. Selbstverständlich hat die Baubehörde aber auch die Möglichkeit, bereits vorher ihr Einverständnis zu erklären.
Grundsätzlich gehören "Pergolen" gemäß § 26 Z. 5 Oö. Bauordnung 1994 zu den bewilligungs- und anzeigefreien Bauvorhaben. Diese Bestimmung kann jedoch nur dann zur Anwendung kommen, wenn es sich im Sinn der Baufachsprache bzw. im Sinn der Judikatur des Verwaltungsgerichtshofs tatsächlich um eine "Pergola" handelt:

Danach wird unter "Pergola" (= Rankengerüst) im Allgemeinen ein nichtüberdeckter Laubengang in einer Gartenanlage verstanden; die auf Stützen liegenden Unterzüge tragen ein Gebälk, das von Pflanzen umrankt ist.

Hinsichtlich der erlaubten Höhe enthält weder die Oö. Bauordnung 1994 noch das Oö. Bautechnikgesetz 2013 eine ausdrückliche Regelung. Es ist jedoch zu beachten, dass im Fall einer Störung des Orts- und Landschaftsbildes die Baubehörde mittels Bescheidauftrags die Herstellung des rechtmäßigen Zustandes verlangen kann. Außerdem ergibt sich eine Begrenzung der maximal zulässigen Höhe wohl jedenfalls dort, wo ansonsten nicht mehr von einer (Zweckbestimmung als) "Pergola" im Sinn der Ausführungen des vorigen Absatzes die Rede sein könnte.

Eine Kontaktaufnahme mit der örtlich zuständigen Baubehörde (= Gemeinde) ist jedenfalls zu empfehlen.

Eine Sonderform des Anzeigeverfahrens stellt die sogenannte "Baufreistellung" dar. Dabei entfällt die sonst geforderte Baubewilligung von Gebäuden und genügt die bloße Anzeige von Wohngebäuden (ausgenommen Hochhäuser), allerdings unter folgenden Voraussetzungen:

  • Es muss ein rechtswirksamer Bebauungsplan vorhanden sein, der die Bebauung des betreffenden Gebiets regelt.
  • Die Nachbarn müssen mit ihrer Unterschrift auf dem Bauplan erklären, keine Einwendungen gegen das Bauvorhaben zu erheben.
  • Die Ordnungsmäßigkeit und Einhaltung der Bauvorschriften ist von einem befugten Planverfasser zu bestätigen.
"Aufschließungsbeiträge"(AB) sind die im Oö. Raumordnungsgesetz 1994 festgelegten Gemeindeabgaben, die von der Gemeinde für die entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen als unbebaut und aufgeschlossen geltenden Grundstücke, die im rechtswirksamen Flächenwidmungsplan als Bauland gewidmet sind, einzuheben sind. Die AB entsprechen im Wesentlichen den Anliegerbeiträgen, die im Fall der Errichtung eines Gebäudes als "Anschlusskosten" (Kanal, Wasser, Verkehrsflächenbeitrag) an die Gemeinde zu entrichten sind. Die nach dem Oö. Raumordnungsgesetz 1994 bezahlten Aufschließungsbeiträge werden (auch einem allfälligen Rechtsnachfolger) bei einer späteren Bebauung des Grundstückes wertgesichert angerechnet.
Im Fall einer mit Bescheid erteilten Ausnahme vom Aufschließungsbeitrag ist die Beitragsverpflichtung zunächst auf zehn Jahre gehemmt. Andererseits darf das Grundstück während dieser zehn Jahre auch nicht bebaut werden ("Sperre").
Gebäude oder Gebäudeteile, die im grundsätzlich von einer Bebauung freizuhaltenden (Seiten-)Abstand allseits nicht über das künftige Gelände hinausragen (wie z.B. Kellerräume oder Tiefgaragen) können - ohne weitere Voraussetzungen - bis unmittelbar an die Bauplatz- oder Nachbargrundgrenze herangerückt werden darf (§ 41 Abs. 2 Z. 5 Oö. Bautechnikgesetz 2013).
Renovierungsarbeiten können je nach Art und Umfang unter die bewilligungspflichtigen, anzeigepflichtigen oder bewilligungs- und anzeigefreien baulichen Maßnahmen fallen.

Eine Bewilligungspflicht liegt nach § 24 Abs. 1 Z. 1 und 3 Oö. Bauordnung 1994 vor, wenn die Renovierung im Zug eines Umbaus des Gebäudes erfolgt (= eine so weitgehende bauliche Änderung, dass das Gebäude nach der Änderung ganz oder in größeren Teilen, z.B. hinsichtlich eines Geschoßes, als ein anderes anzusehen ist) oder damit eine solche Änderung des bisherigen Verwendungszwecks verbunden ist, dass dadurch zusätzliche schädliche Umwelteinwirkungen zu erwarten sind.

Das Bauvorhaben würde hingegen lediglich der Anzeigepflicht (§ 25 Abs. 1 Z. 3 lit. b Oö. Bauordnung 1994) unterliegen, wenn es sich um eine keinen Umbau darstellende Änderung oder Instandsetzung des Gebäudes handelt und die Baumaßnahme von Einfluss auf die Festigkeit tragender Bauteile, den Brandschutz, die gesundheitlichen oder hygienischen Verhältnisse oder das Orts- und Landschaftsbild ist oder das äußere Aussehen des Gebäudes wesentlich verändert wird.

Anzeigepflicht besteht weiters im Fall einer "größeren Renovierung" eines Gebäudes (zu diesem Begriff vgl. § 2 Z. 15 Oö. Bautechnikgesetz 2013).

Liegt hingegen keine der beschriebenen Maßnahmen vor, so handelt es sich um ein bewilligungs- und anzeigefreies Bauvorhaben (beispielsweise der nicht unter die oben genannten Kriterien fallende bloße Innenausbau eines Gebäudes). In diesem Fall ist es selbstverständlich nicht notwendig, irgendwelche Unterlagen bei der Baubehörde einzureichen.

Macht die Größenordnung dagegen eine Baubewilligung im Sinn des § 24 Abs. 1 Z. 1 Oö. BauO 1994 erforderlich, so ist ein Baubewilligungsantrag, dem die erforderlichen Belege (nach § 28 Abs. 2 Oö. BauO 1994) anzuschließen sind, beim zuständigen Gemeindeamt schriftlich zu stellen:

  • ein allgemeiner Grundbuchsauszug, der dem Grundbuchsstand zur Zeit der Einbringung des Antrags entsprechen muss;
  • – soweit vorhanden – ein nach dem Forstgesetz 1975 oder den Richtlinien der Bundeswasserbauverwaltung erstellter Plan, der für den betreffenden Bereich die Gefahrenzonen darstellt;
  • die Zustimmung des Grundeigentümers oder der Miteigentümer, wenn der Bauwerber nicht Alleineigentümer ist;
  • ein Verzeichnis der Nachbargrundstücke und Nachbarn (§ 31 Abs. 1);
  • der Bauplan in zweifacher Ausfertigung.
Die Errichtung von Gartenhütten, deren bebaute Fläche nicht mehr als 15 beträgt, bedarf gemäß § 25 Abs. 1 Z. 9 Oö. Bauordnung 1994 (in der Folge: Oö. BauO 1994) lediglich einer vorherigen Bauanzeige. Die Bauanzeige, die bei der Baubehörde schriftlich einzubringen ist, hat jedenfalls zu enthalten:

  1. den Namen und die Anschrift des Anzeigenden;
  2. den Namen und die Anschrift des Eigentümers des Grundstückes, auf dem das Bauvorhaben ausgeführt werden soll;
  3. die Grundstücksnummer und Einlagezahl des in Ziffer 2 angeführten Grundstückes sowie die Katastralgemeinde in der dieses Grundstück liegt.

Der Bauanzeige sind darüber hinaus im Fall einer Gartenhütte folgende Unterlagen anzuschließen:

Ein allgemeiner Grundbuchsauszug betreffend das oben genannte Grundstück (von dessen Vorlage gemäß § 28 Abs. 3 Oö. BauO 1994 dann abgesehen werden kann, wenn der Nachweis des Eigentums auf dem Grundstück, auf dem das Bauvorhaben ausgeführt werden soll, der Baubehörde bereits vorliegt oder vom Bauwerber auf andere Weise erbracht wird) sowie eine ausreichende Beschreibung und zeichnerische Darstellung (Plan, Skizze udgl.), aus der jedenfalls auch die Lage des Bauvorhabens auf dem Grundstück ersichtlich sein muss.

Entsprechende Anzeigeformulare liegen bei der örtlich zuständigen Gemeinde auf.
Diese Frage ist insbesondere von der Art und vom Umfang des jeweiligen Bauvorhabens abhängig und lässt sich allgemein und in der hier gebotenen Kürze nicht beantworten.

Es wird daher empfohlen, diese Frage im Einzelfall mit der zuständigen Baubehörde (Gemeinde, Magistrat) abzuklären. Dort liegen auch entsprechenden Formulare auf, denen die notwendigen Beilagen entnommen werden können.

Zur Nachbargrundgrenze gibt es in baurechtlicher Hinsicht keine Abstandsvorschrift!

Innerhalb eines Abstands von 8 m neben dem Straßenrand dürfen Schwimmteiche nur mit Zustimmung der Straßenverwaltung errichtet werden (§ 18 Oö. Straßengesetz 1991).

Das Oö. Baurecht enthält keine spezifischen Abstandsvorschriften von Bauten gegenüber Hochspannungsfreileitungen. Entsprechende Abstandsregelungen ergeben sich vielmehr aus elektrizitätsrechtlichen Regelungen. Zur unbedingt empfehlenswerten Abklärung nach dieser Materie allenfalls erforderlicher Mindestabstände wenden Sie sich daher zuständigkeitshalber bitte entweder an das betreffende Elektrizitätsversorgungsunternehmen oder an die für diesen Aufgabenbereich kompetente Abteilung Anlagen-, Umwelt- und Wasserrecht, Gruppe Energierecht und Energiewirtschaft unseres Amtes (E-Mail: en.auwr.post@ooe.gv.at).
Die Verpflichtung zur Errichtung einer Einfriedung ist nicht in den (öffentlich-rechtlichen) Bauvorschriften geregelt. Nach dem bürgerlichen Recht (§ 858 2. Satz ABGB ) "ist aber jeder Eigentümer verbunden, auf der rechten Seite seines Haupteingangs für die nötige Einschließung seines Raumes und für die Abteilung vom fremden Raume zu sorgen".
Gemäß § 31 Abs. 1 Oö. Bauordnung 1994 gelten als Nachbarn:

  1. bei Wohngebäuden einschließlich der zugehörigen Stellplätze für Kraftfahrzeuge sowie der allenfalls vorgeschriebenen Neben- und Gemeinschaftsanlagen:

    die Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 10 m entfernt sind;

  2. bei allen anderen Bauvorhaben sowie für die Nachbarrechte im Sinn des Abs. 5: zusätzlich jene Eigentümer und Miteigentümer der Grundstücke, die vom zu bebauenden Grundstück höchstens 50 Meter entfernt sind.

    In beiden Fällen besteht die Nachbarstellung aber nur unter der Voraussetzung, dass diese Eigentümer und Miteigentümer durch das Bauvorhaben voraussichtlich in ihren subjektiven Rechten beeinträchtigt werden können. Personen, denen ein Baurecht zusteht, sind Grundeigentümern gleichgestellt.

Gemäß § 11 Abs. 4 Oö. Bautechnikverordnung 2013 müssen Kinderspielplätze grundsätzlich eine Größe von 100 zuzüglich 10 je Wohnung aufweisen.
Die Errichtung eines Wintergartens ist ausnahmslos anzeigepflichtig (§ 25 Abs. 1 Z. 5 Oö. BauO 1994).

Bildet der Wintergarten mit dem bisherigen Wohnraum des Altbestandes, an den er angebaut werden soll, einen funktionalen und baulichen Zusammenhang, liegt ein Zubau (§ 2 Z. 32 Oö. BauTG 2013) vor, der die im Bebauungsplan oder im Gesetz festgelegten Abstände zu den Nachbargrundgrenzen einhalten muss.

Die Rechtsgrundlagen finden Sie am Einfachsten auf der Homepage des Landes Oberösterreich unter www.land-oberoesterreich.gv.at (Politik -> Recht -> Landesgesetze und Verordnungen -> Häufig abgefragte Landesgesetze und Verordnungen in der geltenden Fassung)
Wird aus einem Raum, der zB. vorher als Schlafzimmer genutzt wurde, ein Kinderzimmer gemacht, so ist dies weder bewilligungs- noch anzeigepflichtig, ebenso, wenn man die Raumaufteilung durch das Versetzen von (nicht tragenden!) Zwischenwänden herbeiführt. Gemäß § 25 Abs. 1 Z. 3 lit. b Oö. BauO 1994 anzeigepflichtig ist eine Änderung vor allem dann, wenn die Baumaßnahme Einfluss auf die Festigkeit tragender Bauteile, den Brandschutz sowie die gesundheitlichen oder hygienischen Verhältnisse hat. Eine Bewilligungspflicht kann sich bei Veränderungen, die über die in der zitierten Vorschrift aufgezählten Änderungen hinausgehen, ergeben.

Ob ein derartiges Bauvorhaben gänzlich bewilligungs- oder anzeigefrei ist, kann nie generell beurteilt, sondern immer nur für den Einzelfall gesagt werden. Am Besten ist diese Frage mit der zuständigen Gemeinde abzuklären.

Mit der "Sternsignatur" legt der Flächenwidmungsplan zur Sicherung des Bestands eines im Grünland liegenden Wohngebäudes die Baulandwidmung "Dorfgebiet" fest.

Im Bauland darf nach § 3 Oö. Bauordnung 1994 ein Zubau zu einem Wohngebäude ausnahmslos nur auf Grundflächen bewilligt werden, für die eine Bauplatzbewilligung vorliegt oder gleichzeitig mit der Baubewilligung erteilt wird.

Existiert hinsichtlich des Altbestands keine Bauplatzbewilligung, setzt die Baubewilligung eines Wohngebäude-Zubaus die Schaffung eines Bauplatzes voraus.

Größe und Konfiguration des Bauplatzes richten sich dabei nach den konkreten Festlegungen im Flächenwidmungsplan respektive in dessen Legende. Da sich eine "Sternchenwidmung" in der Regel (nur) auf eine Grundfläche von maximal 1.000 beziehen kann, wird man daher nicht umhin kommen, aus der Gesamtgrundstücksfläche von 6.715 einen entsprechenden Teil herausmessen und zum Bauplatz erklären zu lassen.

Das Bestehen einer Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche ist grundsätzlich Voraussetzung für die Erteilung einer Baubewilligung. So sieht § 35 Abs. 4 Oö. Bauordnung 1994 vor:

"Ist die öffentliche Verkehrsfläche, an der der Bauplatz liegt, noch nicht hergestellt, ist bei der Erteilung der Baubewilligung vorzuschreiben, dass mit der Bauausführung erst begonnen werden darf, wenn die öffentliche Verkehrsfläche hergestellt ist oder zumindest eine für das Bauvorhaben ausreichende, mindestens drei Meter breite provisorische Zufahrt zur Verfügung steht. Im Übrigen sind bei der Erteilung der Baubewilligung die im Interesse einer ausreichenden verkehrsgerechten Verbindung mit dem öffentlichen Straßennetz erforderlichen Auflagen oder Bedingungen über Verlauf, Breite und Höhenlage von privaten Zufahrten und Zugängen vorzuschreiben; dabei ist auf die Erfordernisse der Verkehrssicherheit, der Brandbekämpfung und auf die ortsübliche Beschaffenheit ähnlicher Ablagen Bedacht zu nehmen."

Die Beschränkung der Höhe eines Gebäudes wäre durch eine entsprechende Festlegung in einem Bebauungsplan möglich. Dem Gesetz selbst lässt sich eine ausdrückliche Höhenbeschränkung zwar nicht entnehmen. Allerdings müssen bauliche Anlagen so geplant und errichtet werden, dass das Orts- und Landschaftsbild nicht gestört wird (§ 3 Abs. 3 Z. 3 Oö. Bautechnikgesetz 2013). Überdies vergrößert sich der gesetzliche Mindestabstand von 3 m von der Grundgrenze, wenn Gebäudeteile höher als 9 m sind. In diesem Fall muss der Abstand mindestens ein Drittel dieser Höhe betragen (§ 40 Z. 3 Oö. BauTG 2013).

Ohne Vorgriff auf allfällige anderslautende verwaltungsgerichtliche Entscheidungen teilen wir Folgendes mit:

Grundsätzlich entspricht der Einbau eines Fensters mit Fixverglasung nicht den Intentionen, die mit der Vorschreibung einer öffnungslosen Wand verbunden sind. Allerdings verweisen wir darauf, dass eine solche Vorschreibung unterschiedliche rechtliche Gründe haben kann (insb. Abstandsvorschriften oder Brandschutz), wobei sich die Rechtsgrundlagen im Lauf der Zeit überdies geändert haben, sodass es auch auf den Zeitpunkt dieser Vorschreibung ankommt. Mangels Kenntnis der näheren Details ist uns also keine abschließende Beurteilung im Rahmen dieser Rechtsauskunft möglich. Wir empfehlen Ihnen zur Abklärung, ob eine Ausführung mit Fixverglasung im konkreten Fall möglich wäre, die Kontaktaufnahme mit der zuständigen Baubehörde (Gemeinde oder Magistrat). Je nach Sachlage ergeben sich dabei vielleicht Lösungsansätze für Ihr Ansinnen.

Amt der Oö. Landesregierung • 4021 Linz, Landhausplatz 1 • Telefon (+43 732) 77 20-0 E-Mail post@ooe.gv.at